Cómo dejar una vivienda de alquiler: desistimiento y no renovación

La persona arrendataria que quiere dejar la vivienda tiene dos caminos: desistir del contrato antes de que termine, cumpliendo un tiempo mínimo y un preaviso, o comunicar que no lo renueva cuando llega su vencimiento o el de una de sus prórrogas.

En los dos casos conviene comunicarlo por un medio que deje constancia de la fecha de envío y del contenido, como el burofax, porque los plazos de preaviso se cuentan hasta la fecha de terminación.

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Desistir del contrato antes de que termine

Según el artículo 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, la persona arrendataria puede desistir del contrato:

• Contrato de vivienda: una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días (artículo 11.1).
• Contrato de vivienda temporal: una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, comunicándolo con una antelación mínima de diez días (artículo 11.2). Esta regla se aplica a los contratos de vivienda temporal formalizados o renovados a partir del 8 de octubre de 2026.

Según el artículo 11.3, el desistimiento así ejercido no genera derecho de indemnización a favor del arrendador. El Real Decreto-ley 29/2026 no aclara si esta regla se aplica también a los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026: si el contrato es anterior y contiene una cláusula de indemnización por desistimiento, conviene consultar con un abogado.

Para comunicarlo está el modelo de burofax de desistimiento del contrato de alquiler.

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No renovar el contrato a su vencimiento

La persona arrendataria puede comunicar que no renueva el contrato con estos plazos mínimos de antelación:

• Durante la prórroga obligatoria: con al menos treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales, hasta que el contrato alcanza cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 9.1 de la LAU).
• Al vencimiento, una vez cumplidos cinco o siete años: con al menos dos meses de antelación (artículo 10.1 de la LAU).
• Durante la prórroga tácita anual: con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades (artículo 10.1 de la LAU).

Estos plazos son los de los artículos 9.1 y 10.1 en la redacción del Real Decreto-ley 7/2019, aplicable a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019. Los contratos anteriores siguen el régimen vigente cuando se firmaron (disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019).

Para comunicarlo está el modelo de burofax de no renovación del contrato.

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Al entregar la vivienda: el documento de finalización

Según el nuevo artículo 36.7 de la LAU, introducido por el Real Decreto-ley 29/2026, a la finalización del contrato las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de la entrega de la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas.

Si no se firma ese documento, o si en él no se refleja ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en estado adecuado de conservación. El Real Decreto-ley no establece un régimen transitorio para este apartado.

Para comunicar al arrendador la fecha de entrega de las llaves, proponerle firmar el documento y pedir la devolución de la fianza está el modelo de burofax de entrega de la vivienda. El documento para firmar en el momento de la entrega está en el modelo de documento de finalización del arrendamiento.

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Lo que cambia desde el 15 de noviembre de 2026

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y también está pendiente de convalidación. Da una nueva redacción al artículo 10.1 de la LAU:

• transcurridos como mínimo cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorroga por plazos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica;
• la persona arrendataria debe comunicar su voluntad de no prorrogarlo con al menos dos meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas;
• el arrendador debe comunicarlo con al menos seis meses de antelación.

Según su disposición transitoria única, la nueva redacción se aplica a los contratos vigentes respecto de los vencimientos que se produzcan desde el 15 de noviembre de 2026, con estas reglas:

• los contratos que ya estén en la prórroga anual del artículo 10.1 en su redacción anterior continúan en ella hasta su término conforme a esa redacción, incluido el preaviso de un mes de la persona arrendataria antes del fin de cada anualidad;
• si a 15 de noviembre de 2026 faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede comunicar la no prórroga con al menos cuatro meses de antelación;
• las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente por el arrendador antes del 7 de octubre de 2026, fecha de publicación del Real Decreto-ley 28/2026, conservan su eficacia y no generan indemnización;
• los contratos en tácita reconducción pasan al nuevo régimen a partir del primer vencimiento de ese periodo posterior al 15 de noviembre de 2026.

Si se convalida, el modelo de no renovación se actualizará a la nueva redacción.

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Si quien quiere recuperar la vivienda es el arrendador

• Necesidad de ocupar la vivienda: el arrendador persona física puede recuperarla en los casos del artículo 9.3 de la LAU. El modelo está en la página sobre cómo solicitar la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler.
• No renovación por el arrendador: según el artículo 10.1 vigente, el arrendador debe comunicarla con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento, una vez cumplidos cinco años de contrato, o siete si es persona jurídica. Para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, con el Real Decreto-ley 28/2026, la antelación será de seis meses, con el régimen transitorio descrito más arriba, y el arrendador deberá indemnizar a la persona arrendataria, salvo en los casos que prevé la ley.

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¿Qué pasa si el Congreso no convalida el Real Decreto-ley 29/2026?

Un real decreto-ley entra en vigor desde su publicación, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución).

• Dependen del Real Decreto-ley 29/2026: el desistimiento del contrato de vivienda temporal, la regla de que el desistimiento no genera indemnización y el documento de finalización del arrendamiento.
• No dependen del Real Decreto-ley 29/2026: los plazos para no renovar el contrato, que ya establecía el Real Decreto-ley 7/2019 en los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU.

En 2026 el Congreso ya derogó el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, el 28 de abril, y el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, el 2 de octubre. Para valorar un caso concreto conviene consultar con un abogado.

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FAQ - Preguntas Frecuentes sobre el Desistimiento y Finalización del Contrato de Alquiler por el Inquilino

1. ¿Qué dos opciones principales tiene el inquilino para dejar la vivienda?

El inquilino dispone de dos vías legales: desistir del contrato antes de su vencimiento (cumpliendo una permanencia mínima y un preaviso legal) o comunicar formalmente la no renovación de la póliza contractual al alcanzar la fecha de vencimiento o la finalización de cualquiera de sus prórrogas.

2. ¿Por qué medio es recomendable enviar estas comunicaciones?

Es indispensable enviarlas a través de un canal fehaciente que acredite tanto la fecha de entrega como el contenido literal enviado, como el burofax (postal o electrónico). Esto otorga una prueba irrefutable ante tribunales para demostrar el cumplimiento exacto de los plazos de preaviso exigidos.

3. ¿Cuánto tiempo mínimo debe permanecer un inquilino en un contrato de vivienda habitual para poder desistir?

De conformidad con el artículo 11.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en un contrato de vivienda habitual el inquilino debe haber transcurrido al menos seis (6) meses desde la formalización para poder ejercitar legítimamente el derecho de desistimiento.

4. ¿Cuál es el preaviso exigido para desistir en vivienda habitual?

Para desistir de un contrato de alquiler de vivienda habitual transcurridos los primeros seis meses, se requiere comunicar la decisión al arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días respecto a la fecha efectiva de salida.

5. ¿Cuándo puede desistir el inquilino en un contrato de vivienda temporal?

De acuerdo con el artículo 11.2 de la LAU (tras el Real Decreto-ley 29/2026), en los contratos de vivienda temporal formalizados o renovados a partir del 8 de octubre de 2026, el arrendatario puede desistir una vez transcurrido al menos un (1) mes desde su formalización, sin generar indemnización a favor del arrendador.

6. ¿Con qué antelación debe notificarse el desistimiento en alquiler temporal?

En los contratos de vivienda temporal, la comunicación formal de desistimiento por parte del inquilino debe realizarse con un preaviso mínimo de diez (10) días de antelación.

7. ¿Hasta qué año del contrato dura la prórroga obligatoria?

La prórroga obligatoria a favor del inquilino se extiende hasta alcanzar una duración mínima de cinco (5) años si el arrendador es una persona física, o de siete (7) años si el arrendador es una persona jurídica (según el RDL 7/2019).

8. ¿Con qué antelación debe avisar el inquilino que no renueva durante la prórroga obligatoria?

El arrendatario debe notificar formalmente su voluntad de no renovar el contrato con al menos treinta (30) días de antelación a la fecha de terminación de la anualidad inicial o de cualquiera de sus prórrogas obligatorias.

9. ¿Qué novedad introduce el artículo 36.7 de la LAU sobre la entrega de la vivienda?

Exige que al finalizar el arrendamiento se deje constancia por escrito del estado de conservación de la inmueble mediante un documento de finalización firmado por ambas partes en la entrega de llaves. Si no se refleja ningún desperfecto en dicho documento, se presume legalmente que la vivienda fue devuelta en estado idóneo.

10. ¿En qué casos puede el propietario persona física recuperar la vivienda antes del plazo?

Según el artículo 9.3 de la LAU, el arrendador persona física puede denegar la prórroga obligatoria si demuestra expresamente la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Modelos de burofax

• Modelo de desistimiento del contrato de alquiler (para la persona arrendataria).
• Modelo de comunicación de no renovación del contrato (para la persona arrendataria).
• Modelo de comunicación de entrega de la vivienda y documento de finalización (para la persona arrendataria).
• Modelo de documento de finalización del arrendamiento (para firmar ambas partes).

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), artículo 3 (artículos 10, 11 y 36.7 de la LAU); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 9.1 y 9.3; Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, artículos 9.1 y 10.1 de la LAU y disposición transitoria primera; Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, artículo único, disposición transitoria única y disposición final segunda; derogación del Real Decreto-ley 8/2026; derogación del Real Decreto-ley 26/2026; Constitución Española, artículo 86. Los modelos son orientativos y no sustituyen el asesoramiento de un profesional.