El administrador de fincas no contesta: cómo actuar

Cuáles son las obligaciones del administrador, qué reclamarle, cómo se le cesa, qué hacer si el presidente no actúa y cómo dejar constancia de cada petición

Cuando el administrador de fincas no responde, el propietario puede insistir por escrito y, si sigue sin respuesta, trasladar la petición al presidente o pedir que la junta trate el asunto, porque es la junta quien lo nombra y puede cesarlo.

Sus obligaciones las fija el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y cada paso se apoya en poder demostrar el anterior.

Como todo empieza por una petición que conste, es útil saber qué aporta un burofax cuando una petición no obtiene respuesta.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Funciones del artículo 20: Velar por el edificio, preparar el plan de gastos, atender las reparaciones urgentes, ejecutar acuerdos y custodiar la documentación (art. 20 LPH).
• Reclamaciones a la junta: La junta resuelve las reclamaciones de los propietarios contra la actuación del administrador y puede removerlo antes de tiempo (arts. 14.a y 13.7).
• Mayoría simple: Para cesarlo basta, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que represente la mayoría de las cuotas (art. 17.7).
• 25 % de las cuotas: Si el presidente no convoca, la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas pueden promover la junta.
• Documentación al cesar: El administrador cesado debe entregar la documentación sin dilación: la Audiencia de Burgos declaró abusiva una cláusula que le daba 60 días.

¿Cuáles son las obligaciones del administrador de una comunidad de vecinos?

Las enumera el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de lo que diga su contrato:

¿Qué se le puede reclamar a un administrador de fincas?

Que cumpla esas funciones y su contrato: que ejecute los acuerdos de la junta, que atienda las reparaciones urgentes o que ponga la documentación a disposición de los propietarios. Si lo que no llega es la documentación, se explica en cómo pedir las cuentas, las actas o los estatutos.

Las reclamaciones de los propietarios contra su actuación las resuelve la junta (art. 14.a). Si no atiende una petición, se puede acudir al presidente, que representa a la comunidad (art. 13.3), o pedir por escrito que el asunto se incluya en el orden del día (art. 16.2).

Si incumple con negligencia y causa daños, puede reclamársele la indemnización correspondiente (art. 1101 del Código Civil), algo que conviene valorar con un profesional.

¿Qué hay que hacer para echar a un administrador de fincas?

Un acuerdo de la junta. Salvo que los estatutos digan otra cosa, los cargos se nombran por un año, y la junta puede removerlos antes de que termine el mandato en sesión extraordinaria (art. 13.7). Basta la mayoría simple del artículo 17.7.

Para llegar ahí, se pide por escrito al presidente que convoque una junta extraordinaria con ese punto; si no lo hace, pueden promoverla la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas (art. 16.1).

Conviene revisar antes su contrato: si el administrador es un profesional y el cese antes de plazo no está justificado, los tribunales le han reconocido una indemnización. Al cesar, debe entregar sin dilación la documentación de la comunidad (AP de Burgos, sentencia 364/2017).

¿Qué hacer si un presidente de comunidad no hace nada?

Dirigirse a él por escrito con una petición concreta: el presidente representa legalmente a la comunidad, en juicio y fuera de él (art. 13.3), y es quien convoca las juntas. Si no actúa, los propietarios tienen tres herramientas:

• Incluir el asunto en el orden del día de la siguiente junta, pidiéndolo por escrito (art. 16.2).
• Promover una junta, si lo piden la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas; a falta del presidente, la convocan los promotores (art. 16).
• Proponer su cese, porque los cargos pueden ser removidos antes de terminar el mandato (art. 13.7).

En todos los casos, conviene poder demostrar qué se pidió y a quién.

¿Cómo dejar constancia de las peticiones al administrador o al presidente?

Con un escrito que identifique el piso, el problema, lo que se pide y un plazo razonable para responder, enviado por un medio que permita acreditar su recepción.

Burofax One lo entrega en papel, bajo firma, en el despacho del administrador o en el domicilio del presidente, con certificación del contenido y acuse de recibo. BuroNet lo hace llegar a su email o a su móvil con certificación del envío, la entrega y la lectura.

Guardar cada justificante permite llevar a la junta, si hace falta, el historial de peticiones.

Conclusión

Cuando el administrador de fincas no responde, la petición se reitera por escrito y, si no hay respuesta, se traslada al presidente o a la junta, que puede cesarlo por mayoría simple en sesión extraordinaria.

Cada petición puede enviarse con un burofax postal al despacho del administrador o con un burofax electrónico a su email o a su móvil.