Deudas con la comunidad de propietarios: cómo reclamarlas
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los morosos, cuántos años de cuotas se pueden reclamar, qué medidas hay contra ellos y cómo notificar la deuda
¿Cómo se reclama una deuda de la comunidad de propietarios?
Una deuda de la comunidad de propietarios se reclama aprobando en junta la liquidación de la deuda y notificándosela al propietario moroso en su domicilio, requisito previo para acudir después al proceso monitorio (art. 21 LPH). Esa notificación puede enviarse por burofax postal o burofax electrónico de CartaSinSobre, con constancia de la entrega.
Una deuda con la comunidad de propietarios se reclama en dos pasos: la junta aprueba la liquidación de la deuda y se notifica al propietario moroso en su domicilio, requisito previo para acudir después al proceso monitorio.
Las cuotas prescriben a los cinco años, y desde 2022 la junta puede acordar medidas disuasorias contra los morosos, con límites.
Como todo empieza por una notificación que se pueda probar, es útil saber qué papel tiene el burofax al reclamar una deuda.
Takeaways - Puntos clave del artículo
- Liquidación en junta: La junta aprueba la liquidación de la deuda, y el certificado del secretario con el visto bueno del presidente abre el monitorio (art. 21 LPH).
- 5 años: Las cuotas de comunidad prescriben a los 5 años, según el Tribunal Supremo (STS 242/2020, reiterada en 2025).
- Sin voto en la junta: El moroso que no ha impugnado ni consignado la deuda puede participar en las deliberaciones, pero no votar (art. 15.2).
- Si se vende el piso: El comprador de un piso responde con él de las cuotas de la anualidad en curso y de los 3 años naturales anteriores.
- Medidas desde 2022: La junta puede acordar intereses superiores al legal o privar del uso de instalaciones que no afecten a la habitabilidad.
¿Hay que notificar la deuda a un propietario moroso? Que conste la entrega
Notificar la deuda con Burofax One Entrega en el domicilio del moroso, bajo firma • La liquidación, con su contenido certificado • Justificante útil para el monitorio¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los morosos?
Varias cosas, repartidas en estos artículos:
| Artículo | Qué establece |
|---|---|
| Art. 9.1.e | Cada propietario contribuye a los gastos según su cuota; las deudas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores son preferentes |
| Art. 15.2 | El moroso que no ha impugnado ni consignado la deuda puede participar en la junta, pero no votar |
| Art. 16.2 | La convocatoria incluye la relación de propietarios que no están al corriente de pago |
| Art. 21 | Proceso monitorio especial, con el certificado de la liquidación aprobada y notificada al deudor |
La reclamación judicial conviene prepararla con un profesional. Los criterios generales para reclamar una deuda se explican en cómo reclamar una deuda con un burofax.
¿Cuántos años de cuotas de comunidad se pueden reclamar?
Cinco. El Tribunal Supremo fijó en su sentencia 242/2020, de 3 de junio, que las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años, porque son pagos que se hacen por años o en plazos más breves (art. 1966 del Código Civil), y lo reiteró en la sentencia 1726/2025.
La prescripción se interrumpe con una reclamación extrajudicial (art. 1973), y el plazo vuelve a empezar. Además, si el piso se vende, el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e).
¿Cuáles son las nuevas medidas contra los morosos en las comunidades de propietarios?
Las introdujo la Ley 10/2022, que reformó el artículo 21 en junio de 2022. Desde entonces, las deudas con la comunidad devengan intereses desde que debía hacerse el pago, y la junta puede acordar medidas disuasorias mientras dure la morosidad:
- Intereses superiores al interés legal para las cantidades adeudadas.
- Privación temporal del uso de servicios o instalaciones.
Tienen límites: no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, no pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda y no tienen efecto retroactivo. Cómo aplicarlas en cada caso conviene valorarlo con el administrador o un profesional.
¿Cómo notificar la deuda al moroso para que el requerimiento tenga efectos?
En la forma del artículo 9: en el domicilio designado o, en su defecto, en el piso o local, y solo si la entrega es imposible, en el tablón de anuncios. La notificación debe recoger el acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, con el importe y su desglose.
Poder acreditarla es un requisito para reclamar después. Burofax One entrega el requerimiento en papel bajo firma, con certificación del contenido y acuse de recibo. Si el propietario aceptó comunicarse por email o WhatsApp, BuroNet le envía además un aviso certificado.
La ley permite incluir en la reclamación los gastos que genere, incluidos los de la intervención del secretario-administrador (art. 21), así que conviene guardar sus justificantes.
Conclusión
Una deuda de la comunidad se reclama aprobando en junta su liquidación y notificándosela al moroso en su domicilio, paso previo al monitorio. Las cuotas prescriben a los cinco años, y la junta puede acordar medidas disuasorias con los límites de la ley.
La notificación puede enviarse con un burofax postal con la liquidación de la deuda o con un burofax electrónico como aviso adicional.
¿El propietario usa el email o el WhatsApp? Envíale también el aviso
Avisar al moroso por BuroNet Aviso certificado por email o WhatsApp • Entrega y apertura con fecha y hora • La liquidación, adjuntaPreguntas frecuentes (FAQ) sobre las deudas con la comunidad de propietarios
Ninguno sin consecuencias: las deudas con la comunidad devengan intereses desde que debía hacerse el pago (art. 21.1 LPH), y la comunidad puede reclamarlas aprobando la liquidación en junta y notificándola. El límite para reclamar es la prescripción, de cinco años.
El propietario de cada piso o local, según su cuota. Si lo vende, el comprador responde con el inmueble de la anualidad en curso y de los tres años anteriores, y el vendedor que no comunicó la venta responde con él de las deudas posteriores (art. 9.1 LPH).
Puede pactarse en el contrato de alquiler, por escrito y con el importe anual, según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero frente a la comunidad, el obligado a pagar sigue siendo el propietario (art. 9.1.e LPH).
