El casero y el piso alquilado: entrada, visitas y obras

Qué pasa si el casero entra sin permiso, si tiene derecho a visitar la vivienda, si el inquilino puede negarse a enseñarla, qué obras caben y cómo comunicarlo

Durante el contrato, la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino, y la Constitución lo declara inviolable: el casero no puede entrar sin su permiso, aunque sea el propietario y conserve una copia de las llaves.

La ley sí prevé que el inquilino facilite el acceso para comprobar y hacer las reparaciones necesarias, y que soporte las obras que no pueden esperar.

Como esos avisos conviene hacerlos por escrito, es útil saber qué diferencia a un burofax de un aviso por el móvil.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Domicilio inviolable: Nadie puede entrar en el domicilio sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo flagrante delito (art. 18.2 de la Constitución).
• Aviso de averías: El inquilino debe avisar cuanto antes de las averías y facilitar que el arrendador o sus técnicos comprueben el estado de la vivienda (art. 21 LAU).
• 3 meses para las mejoras: El arrendador debe notificar por escrito las obras de mejora con al menos 3 meses de antelación, y el inquilino puede desistir en 1 mes.
• Obras del inquilino: Sin consentimiento escrito del arrendador, no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda (art. 23 LAU).
• Más de 70 años: Con discapacidad o más de 70 años, el inquilino puede hacer obras de adaptación con una notificación escrita previa (art. 24 LAU).

¿Qué pasa si mi casero entra en mi casa sin permiso?

Que vulnera el domicilio del inquilino. La Constitución establece que ninguna entrada puede hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito (art. 18.2). Ser el propietario no da derecho a entrar.

Si ocurre, conviene dejar constancia: anotar la fecha, reunir lo que pueda probarlo y comunicar por escrito al arrendador que no vuelva a entrar sin permiso. Según la gravedad, conviene consultar con un abogado qué pasos dar.

¿Tiene derecho el arrendador a visitar la vivienda?

No tiene un derecho general de visita. Solo puede acceder en los casos previstos por la ley o pactados:

En todos los casos, lo razonable es acordar el día y la hora con antelación y limitar el acceso a lo necesario.

¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda alquilada?

Si el contrato no dice nada, puede negarse: la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula las visitas de posibles compradores o futuros inquilinos, y sin su consentimiento nadie puede entrar en su domicilio.

Si el contrato incluye una cláusula de visitas, hay que respetarla en sus términos, aunque es razonable pedir aviso previo y un horario. Para evitar visitas por sorpresa, conviene pactar por escrito cuándo y cómo se harán.

¿Puede un inquilino hacer obras en su vivienda?

Depende de la obra. Sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, no puede hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, ni, en ningún caso, obras que reduzcan su estabilidad o seguridad (art. 23).

Si las hace sin permiso, el arrendador, además de poder resolver el contrato, puede exigir al final que se repongan las cosas al estado anterior o conservar la modificación sin pagar nada por ella.

Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario corresponden al inquilino (art. 21.4). Y con discapacidad o más de setenta años, puede hacer las obras de adaptación necesarias con una notificación escrita previa, aunque al final deberá reponer la vivienda si el arrendador lo exige (art. 24).

¿Cómo comunicar por escrito una visita, una reparación o una obra?

Con un mensaje claro que diga qué se pide, por qué y cuándo. Por ejemplo:

• El inquilino avisa cuanto antes de una avería, pide permiso para una obra o comunica una reparación urgente que va a hacer para evitar un daño inminente, cuyo importe puede exigir después (art. 21.3).
• El arrendador propone una fecha para revisar una avería, anuncia una visita pactada o notifica una obra de mejora con tres meses de antelación.

Son avisos frecuentes y a menudo urgentes. Con BuroNet llegan por email, SMS o WhatsApp, con fotos adjuntas, y se certifican el envío, la entrega y la apertura. Para la notificación formal de una obra de mejora, Burofax One la entrega en papel con certificación del contenido.

Si basta un mensaje normal se explica en si basta un WhatsApp para las comunicaciones del alquiler.

Conclusión

El arrendador solo puede entrar en la vivienda alquilada con permiso del inquilino, porque durante el contrato es su domicilio. Para las reparaciones necesarias o las visitas pactadas debe avisar y acordar el día, y el inquilino necesita su consentimiento escrito para las obras que cambien la vivienda.

Los avisos pueden enviarse con un burofax electrónico al móvil o al email o, para las notificaciones formales, con un burofax postal con el escrito certificado.