Convocatoria de la junta de propietarios: plazos y forma
Con cuántos días se convoca la junta, quién puede convocarla, cómo incluir un punto en el orden del día, cuándo se anula y cómo probar que la citación llegó
¿Cómo se convoca una junta de propietarios?
Una junta de propietarios se convoca con una citación del presidente que indique los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora, con al menos seis días de antelación si es la ordinaria (art. 16 LPH). Si la citación se envía por email o WhatsApp, un burofax electrónico acredita que llegó a cada propietario.
La junta de propietarios la convoca el presidente con una citación que indique los asuntos, el lugar, el día y la hora, con al menos seis días de antelación si es la ordinaria anual.
La citación debe llegar a cada propietario en el domicilio que designó o, si no lo hizo, en su piso, y una convocatoria defectuosa puede acabar en la impugnación de los acuerdos.
Como la entrega a cada propietario conviene poder probarla, es útil saber cómo prueba un burofax que una citación llegó.
Takeaways - Puntos clave del artículo
- 1 junta al año: La junta se reúne al menos 1 vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas (art. 16.1 LPH).
- 6 días de antelación: La citación de la junta ordinaria se hace con al menos 6 días; la de las extraordinarias, con la que permita que llegue a todos.
- 25 % de las cuotas: Además del presidente, pueden pedir la junta la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas.
- Morosos en la citación: La convocatoria incluye la relación de propietarios que no están al corriente de las deudas vencidas con la comunidad.
- 5 años de archivo: El secretario debe conservar durante 5 años las convocatorias, comunicaciones y apoderamientos (art. 19.4 LPH).
¿Convocas la junta por email o WhatsApp? Que conste que llegó a cada propietario
Enviar la convocatoria con BuroNet Una certificación por cada propietario • Entrega y apertura con fecha y hora • El orden del día, adjunto¿Cuántos días antes hay que convocar una junta de vecinos?
La Ley de Propiedad Horizontal fija dos reglas: la citación para la junta ordinaria anual se hace con al menos seis días de antelación, y la de las extraordinarias, con la que sea posible para que llegue a conocimiento de todos (art. 16.3).
Como en un conflicto lo que se discute es si cada propietario tuvo la citación a tiempo, conviene enviarla con margen y por un medio que permita demostrar cuándo la recibió.
¿Quién puede convocar una reunión en una comunidad de vecinos?
El presidente. La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y además cuando el presidente lo considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1).
La convocatoria la hace el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (art. 16.2). Aunque la prepare el administrador, la convocatoria corresponde al presidente.
¿Cómo puedo incluir un punto en el orden del día de la junta de propietarios?
Por escrito al presidente. Cualquier propietario puede pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre un tema de interés para la comunidad, especificando con claridad los asuntos, y el presidente debe incluirlos en el orden del día de la siguiente junta (art. 16.2).
Conviene enviarlo con tiempo y por un canal que acredite la fecha, y comprobar que el asunto figura en la citación, porque esta debe indicar los asuntos que se van a tratar.
¿Cuándo es nula una junta de propietarios?
Más que la junta, lo que se impugna son sus acuerdos, por ejemplo cuando son contrarios a la ley (art. 18.1). En la convocatoria, estos son defectos que la ley permite discutir:
| Defecto | Norma que se incumple |
|---|---|
| Citación mal dirigida | No citar en el domicilio designado o en el piso, o usar el tablón sin intentar antes la entrega (art. 9.1.h) |
| Poca antelación | Menos de seis días en la junta ordinaria (art. 16.3) |
| Citación incompleta | Sin los asuntos, el lugar, el día o la hora (art. 16.2) |
| Quien convoca | Una persona distinta del presidente o de los promotores legitimados (art. 16.2) |
Los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos pueden impugnarse en un año; los demás, en tres meses, y para impugnar hay que estar al corriente de las deudas con la comunidad o consignarlas (art. 18). Conviene valorarlo pronto con un profesional.
¿Cómo enviar la convocatoria para que conste que llegó a todos los propietarios?
En el domicilio que cada propietario haya comunicado al secretario o, si no designó ninguno, en su piso o local; el tablón de anuncios solo vale si la entrega resulta imposible (art. 9.1.h). Se explica en cómo notificar a un propietario de la comunidad.
Después conviene guardar la prueba: el secretario debe conservar durante cinco años las convocatorias y comunicaciones de las juntas (art. 19.4).
Si el propietario acepta recibir las citaciones por email o WhatsApp, BuroNet las envía por esos canales con una certificación por destinatario, útil para el presidente y para el administrador.
A quien no, Burofax One le entrega la citación en papel, con acuse de recibo. Qué valor tienen esos canales se explica en si vale convocar por WhatsApp o email en la comunidad.
Conclusión
La junta de propietarios la convoca el presidente con una citación que indique los asuntos, el lugar, el día y la hora, con al menos seis días de antelación si es la ordinaria. Cualquier propietario puede pedir por escrito que se incluya un asunto en el orden del día.
La citación puede enviarse con un burofax electrónico con una certificación por propietario o con un burofax postal al domicilio designado.
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Citar en papel con Burofax One Entrega bajo firma en su domicilio • Contenido de la citación certificado • Justificantes en tu Área ReservadaPreguntas frecuentes (FAQ) sobre la convocatoria de la junta de propietarios
Sí: la junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y además cuando lo considere el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas de participación (art. 16.1 LPH).
La convocatoria corresponde al presidente, aunque la prepare el administrador. Si no se convoca, la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas pueden pedir la junta y, en defecto del presidente, convocarla como promotores de la reunión (art. 16).
Según el Tribunal Constitucional (STC 114/1984), grabar una conversación en la que se participa no vulnera el secreto de las comunicaciones. Pero la grabación recoge la voz y las opiniones de los demás asistentes, así que lo prudente es avisar al inicio de que se graba, explicar para qué y no difundirla.
Por escrito, en el domicilio que cada propietario haya designado o, en su defecto, en su piso, y por el tablón solo si la entrega falla (art. 9 LPH). Sobre el email o el WhatsApp hay sentencias en los dos sentidos; se explica en cuándo vale el email o el WhatsApp en la comunidad.
