Prórroga del contrato de alquiler: plazos y avisos
Cuál es la prórroga obligatoria, qué es la tácita reconducción, qué pasa a los cinco años, qué ocurre si vence el contrato y cómo comunicar la no renovación
¿Qué es la prórroga tácita en un contrato de alquiler?
La prórroga tácita renueva el alquiler por años, hasta tres más, cuando al cumplirse cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, nadie avisa de que no quiere renovar: el arrendador debe hacerlo con cuatro meses y el inquilino con dos (art. 10 LAU). El aviso puede enviarse por burofax postal o burofax electrónico como BuroNet.
En el alquiler de vivienda, la duración real depende de las prórrogas de la ley: el contrato se prorroga cada año hasta cinco, o siete si el arrendador es persona jurídica, y después hasta tres años más si nadie avisa a tiempo.
Para evitar esa prórroga tácita, el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos.
Como todo depende de la fecha del aviso, es útil saber cómo se usa un burofax para no renovar un contrato.
Takeaways - Puntos clave del artículo
- 5 o 7 años: Si el contrato dura menos, se prorroga cada año hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica (art. 9 LAU).
- 3 años más: Cumplido ese plazo, si nadie avisa de que no quiere renovar, se prorroga por años hasta 3 más (art. 10 LAU).
- 4 y 2 meses: Para evitarlo, el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses.
- 15 días: Si el contrato ya terminó y el inquilino sigue 15 días con la aquiescencia del arrendador, hay tácita reconducción (art. 1566 CC).
- Prórroga extraordinaria: Al terminar, el inquilino puede pedirla en casos de vulnerabilidad, hasta 1 año, o en zona tensionada, hasta 3 años.
¿No quieres renovar el alquiler? Avisa por escrito dentro de plazo
Comunicar la no renovación con Burofax One Entrega bajo firma en el domicilio • Contenido del aviso certificado • Todo online, sin ir a Correos¿Cuál es la prórroga obligatoria en un contrato de alquiler?
La que garantiza la duración mínima del alquiler de vivienda: si el contrato se firma por menos de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, al vencer se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración (art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Es obligatoria para el arrendador, no para el inquilino, que puede no renovar avisando con al menos treinta días de antelación al final del contrato o de cualquiera de las prórrogas.
La excepción: si el arrendador es persona física y el contrato recogió de forma expresa que podría necesitar la vivienda, puede recuperarla tras el primer año, comunicándolo con al menos dos meses de antelación (art. 9.3). Estos plazos rigen los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019.
¿Qué es la tácita reconducción en el alquiler de vivienda?
Es la renovación que prevé el artículo 1566 del Código Civil cuando el contrato ya ha terminado: si el inquilino sigue en la vivienda quince días con la aquiescencia del arrendador, y sin requerimiento previo para que la deje, se entiende que hay un nuevo contrato.
No hay que confundirla con la prórroga tácita de la ley de arrendamientos, que se produce antes, al vencer el contrato, si nadie avisa.
La duración del nuevo contrato depende de cómo se fijó la renta. El Tribunal Supremo (STS 530/2018, de 26 de septiembre) entendió que una renta anual da lugar a una reconducción anual, aunque se pague por meses.
Como sus efectos pueden discutirse, conviene dejar por escrito si hay contrato nuevo o si termina el anterior.
¿Qué pasa cuando pasan 5 años de alquiler?
Que termina la prórroga obligatoria y entra en juego el artículo 10 de la ley. Así se encadenan las fases del contrato:
| Fase | Qué ocurre |
|---|---|
| Primeros 5 o 7 años | Prórroga obligatoria anual; el inquilino puede no renovar avisando con treinta días |
| 3 años siguientes | Si nadie avisa, el arrendador con cuatro meses y el inquilino con dos, se prorroga por años; el inquilino puede irse avisando con un mes de antelación al final de cada anualidad |
| Al terminar | El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria: hasta un año por vulnerabilidad o hasta tres en zona tensionada, en las condiciones de la ley |
La prórroga por vulnerabilidad es obligatoria para el arrendador cuando es un gran tenedor de vivienda, y requiere acreditar la situación con un informe de los servicios sociales (art. 10.2).
¿Qué pasa si se me vence el contrato de alquiler y no me voy?
Primero hay que comprobar si de verdad ha vencido: si el arrendador no avisó con la antelación que exige la ley, el contrato se habrá prorrogado.
Si avisó a tiempo y el contrato terminó, quedarse sin su consentimiento deja al inquilino sin título para ocupar la vivienda, y el arrendador puede pedir judicialmente su recuperación por expiración del plazo (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si puede haber derecho a una prórroga extraordinaria, conviene solicitarla por escrito cuanto antes y consultar el caso con un profesional. Si las dos partes quieren seguir, lo prudente es firmar un contrato nuevo.
¿Cómo evitar la prórroga comunicando la no renovación a tiempo?
Con un aviso por escrito que llegue a la otra parte dentro de plazo: cumplidos los cinco o siete años, al menos cuatro meses antes del vencimiento si lo envía el arrendador y dos si lo envía el inquilino; durante la prórroga obligatoria, el inquilino con treinta días.
En papel, Burofax One lo entrega bajo firma en el domicilio de la otra parte, con certificación del contenido y acuse de recibo. Por email, SMS o WhatsApp, BuroNet certifica el envío y la entrega con fecha y hora.
Qué conviene incluir se explica en qué debe decir el aviso de fin de contrato.
Conclusión
La prórroga tácita renueva el alquiler por años, hasta tres más, cuando al cumplirse cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, nadie avisa a tiempo. Para evitarla, el arrendador avisa con cuatro meses y el inquilino con dos.
El aviso puede enviarse con un burofax postal a la otra parte del contrato o con un burofax electrónico con entrega inmediata.
¿Se acaba el plazo del aviso? Envíalo hoy por email o WhatsApp
Enviar la no renovación por BuroNet Entrega inmediata, con fecha y hora • Acuse de apertura del destinatario • Basta con su email o su móvilPreguntas frecuentes (FAQ) sobre la prórroga del contrato de alquiler
Si ya se han cumplido cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento. Antes, no puede evitar la prórroga, salvo que recupere la vivienda por necesidad en los términos del contrato. Se explica en cuándo avisar de que no se renueva el contrato.
Se aplican las prórrogas de la ley de arrendamientos, incluidas las extraordinarias por vulnerabilidad o en zona tensionada. La prórroga extraordinaria de hasta dos años del Real Decreto-ley 8/2026 decayó al no convalidarla el Congreso el 28 de abril de 2026, así que conviene comprobar si ha cambiado la norma antes de actuar.
Comprobar primero que el aviso llegó con la antelación legal, porque si no, el contrato se ha prorrogado. Si llegó a tiempo, cabe negociar un contrato nuevo o, si se cumplen los requisitos, pedir por escrito una prórroga extraordinaria. Conviene consultar el caso con un profesional.
