Si el casero no devuelve la fianza: plazo e intereses

Qué dice la ley sobre la fianza, cuál es el plazo para devolverla, qué pasa si tardan más de un mes, qué se puede descontar y cómo redactar la reclamación

La fianza de un alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta y debe devolverse al terminar el contrato. Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que el arrendador la devuelva, el saldo pendiente genera el interés legal.

El arrendador solo puede descontar lo que se le deba y los daños que vayan más allá del uso normal, y conviene reclamarle por escrito.

Como esa reclamación debe poder probarse, es útil saber por qué el burofax se usa para reclamar una fianza.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Una mensualidad: En el alquiler de vivienda, la fianza en metálico equivale a 1 mensualidad de renta, y a 2 en el uso distinto de vivienda (art. 36 LAU).
• Interés tras 1 mes: El saldo que deba devolverse genera el interés legal si pasa 1 mes desde la entrega de las llaves sin restituirlo.
• Hasta 2 mensualidades más: En vivienda, las garantías adicionales no pueden superar 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica.
• Uso ordinario: El inquilino devuelve la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 del Código Civil).
• Negociación previa: Desde el 3 de abril de 2025, antes de demandar se exige con carácter general intentar un medio adecuado de solución de controversias, como la negociación.

¿Qué dice la ley sobre la fianza de alquiler?

La regula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En un alquiler de vivienda, estos son sus puntos clave:

Además, las comunidades autónomas pueden obligar al arrendador a depositar la fianza en un organismo público (disposición adicional tercera de la ley).

¿Cuál es el plazo máximo para devolver una fianza de alquiler?

La ley no fija un plazo cerrado, pero sí una referencia: un mes desde la entrega de las llaves. Pasado ese mes sin devolverla, el saldo pendiente genera el interés legal (art. 36.4).

Por eso importa tanto la fecha de entrega de las llaves: conviene que conste en un documento firmado por los dos o en una comunicación que acredite cuándo se pusieron a disposición del arrendador. Se explica en cómo se entregan las llaves al terminar el alquiler.

¿Qué pasa si tardan más de 30 días en devolverme la fianza?

Que el saldo pendiente empieza a generar el interés legal del dinero, que fija la Ley de Presupuestos Generales del Estado, sin necesidad de haberlo pactado.

Conviene pedir por escrito la devolución o, si el arrendador retiene una parte, que justifique los descuentos.

Esa reclamación fija lo que se pide y sirve para acreditar el intento de negociación que, desde el 3 de abril de 2025, se exige con carácter general antes de demandar (Ley Orgánica 1/2025).

¿Qué se puede descontar de la fianza de alquiler?

Lo que el inquilino deba al terminar el contrato, por ejemplo:

• Rentas impagadas.
• Suministros y gastos pendientes que le correspondan según el contrato.
• Daños en la vivienda o en el mobiliario que vayan más allá del uso normal.

Lo que no cabe descontar es el desgaste ordinario: el inquilino debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 del Código Civil).

La Audiencia Provincial de Barcelona rechazó en 2020, por ejemplo, que pudiera exigirse al inquilino dejar el piso pintado.

Y si no se describió el estado del piso al empezar, la ley presume que se recibió en buen estado (art. 1562), así que el inventario y las fotos del primer día protegen al inquilino.

¿Cómo redactar un burofax para reclamar una fianza?

Con un texto breve que no deje dudas sobre lo que se reclama:

• Los datos de las partes, la dirección de la vivienda y la fecha del contrato.
• El importe de la fianza y la fecha en que se entregaron las llaves o se pusieron a disposición del arrendador.
• La petición concreta: la devolución en un plazo, por ejemplo diez días, y la cuenta en la que ingresarla.
• Los intereses, con la referencia al artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Los documentos que lo respaldan, como el de entrega de llaves, el inventario o las fotos.

La estructura general se explica en cómo se estructura un burofax.

En papel, Burofax One lo entrega bajo firma en el domicilio del arrendador, con certificación del contenido y acuse de recibo. Por email, SMS o WhatsApp, BuroNet lo envía con los documentos adjuntos y certifica el envío, la entrega y la apertura.

Conclusión

Si el casero no devuelve la fianza, puede reclamársele por escrito: debe restituirla al terminar el contrato y, pasado un mes desde la entrega de las llaves, el saldo genera el interés legal. Solo puede descontar lo que se le deba y los daños que excedan el uso normal.

La reclamación puede enviarse con un burofax postal al domicilio del arrendador o con un burofax electrónico con el documento de las llaves adjunto.