Obras en la comunidad: avisos, mayorías y derramas

Si hay que avisar de las obras en casa, qué obras requieren unanimidad, si cabe negarse a una obra o a una derrama y cómo comunicarlas a todos con prueba

La Ley de Propiedad Horizontal permite hacer obras en el propio piso sin alterar los elementos comunes, dando cuenta antes a quien represente a la comunidad, y exige aprobar en junta las obras comunes con la mayoría que corresponda a cada una.

Las obras de conservación, en cambio, son obligatorias: la junta solo reparte la derrama y fija cómo se paga.

Como avisos y acuerdos conviene poder probarlos, es útil saber cómo deja constancia un burofax de un aviso de obras.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Aviso previo: Las obras en el propio piso se comunican antes a quien represente a la comunidad, que es el presidente (arts. 7.1 y 13.3 LPH).
• Un tercio para renovables: Instalar renovables, incluida la aerotermia, o infraestructuras de telecomunicaciones requiere un tercio de propietarios y de cuotas (art. 17.1).
• Ascensor por mayoría: Las obras de accesibilidad y el ascensor requieren la mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas (art. 17.2).
• 3 mensualidades: Quien vota en contra de una mejora no necesaria cuya cuota de instalación supere 3 mensualidades ordinarias no queda obligado a pagarla.
• Obligatorias sin votación: En las obras de conservación y de accesibilidad obligatorias, la junta solo reparte la derrama y fija los términos de pago (art. 10.2).

¿Tengo que informar a la comunidad de vecinos si hago obras en mi casa?

Sí. El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso si no menoscaba la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración exterior, ni perjudica a otro propietario, pero debe dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad (art. 7.1).

Ese representante es el presidente (art. 13.3), así que conviene avisarle por escrito antes de empezar, con la descripción de la obra y sus fechas, y guardar la prueba del aviso.

En el resto del inmueble no se puede hacer alteración alguna, y si se advierte la necesidad de reparaciones urgentes hay que comunicarlo sin dilación al administrador (art. 7.1).

¿Qué obras necesitan unanimidad en una comunidad?

La unanimidad se reserva a los acuerdos que aprueban o cambian las reglas del título constitutivo o de los estatutos sin una mayoría propia en la ley (art. 17.6). Para las obras, la mayoría depende de su finalidad:

Si hay discrepancia sobre la naturaleza de las obras, resuelve la junta, y los interesados también pueden pedir un arbitraje o un dictamen técnico (art. 17.10).

¿Puedo negarme a una obra en la comunidad de propietarios?

Se puede votar en contra, pero los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios (art. 17.9). Además, cada uno debe consentir en su piso las reparaciones y servidumbres imprescindibles para las obras acordadas, con derecho a que la comunidad le resarza los daños (art. 9.1.c).

Hay dos límites: quien vota en contra de una mejora no necesaria cuya cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias no queda obligado a pagarla, y ninguna innovación puede hacer inservible una parte del edificio para un propietario sin su consentimiento expreso (art. 17.4).

Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, o causa un grave perjuicio a un propietario, puede impugnarse (art. 18.1), algo que conviene valorar con un profesional. Los plazos se explican en cómo y cuándo se impugna un acuerdo de la junta.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las derramas?

Que cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota de participación o lo especialmente establecido (art. 9.1.e). En las obras obligatorias, el acuerdo de la junta se limita a la distribución de la derrama y a los términos de su abono (art. 10.2).

En las obras de accesibilidad acordadas, la comunidad debe pagarlas aunque el importe anual supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2).

Si el piso se vende, las derramas para mejoras corresponden a quien sea propietario cuando sean exigibles (art. 17.11), algo que conviene tener en cuenta en la compraventa.

¿Puede un vecino negarse a pagar una derrama?

Por regla general, no: una derrama aprobada válidamente obliga, y si no se paga, la comunidad puede reclamarla. La excepción es la del propietario que votó en contra de una mejora no necesaria cuya cuota de instalación supere tres mensualidades (art. 17.4).

Quien no esté de acuerdo puede votar en contra y salvar su voto, o comunicar su discrepancia si no asistió, e impugnar el acuerdo si procede. La reclamación de las deudas se explica en cómo reclama la comunidad a los propietarios morosos.

Mientras tanto conviene pagar: para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda (art. 18.2), y la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo disponga (art. 18.4).

¿Cómo comunicar una obra o una derrama a todos los propietarios con prueba?

Depende de quién comunica:

• El propietario que va a hacer obras avisa por escrito al presidente antes de empezar, con la descripción de la obra y las fechas.
• El presidente o el administrador notifica el acuerdo de la obra o de la derrama a cada propietario en su domicilio de notificaciones, con el importe y los plazos de pago.

Con BuroNet, el aviso o el acuerdo llega por email, SMS o WhatsApp con certificación del envío, la entrega y la apertura. En papel, Burofax One lo entrega bajo firma, con certificación del contenido y acuse de recibo.

Las reglas del domicilio se explican en dónde se notifica a cada propietario.

Conclusión

La Ley de Propiedad Horizontal permite obras en el propio piso sin alterar los elementos comunes, dando cuenta antes al presidente, y fija una mayoría para cada tipo de obra común. Las de conservación son obligatorias, y la junta solo reparte su coste.

Avisos y acuerdos pueden enviarse con un burofax electrónico a cada propietario o con un burofax postal al presidente de la comunidad.