Límite a la subida del alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027

Hasta el 31 de diciembre de 2027 la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler de vivienda tiene un límite extraordinario: ningún incremento si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si las partes no pactan otra cosa.

Lo establece la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026.

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A qué contratos se aplica

Se aplica a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuya renta deba actualizarse porque se cumple la anualidad de vigencia del contrato entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

Lo que cuenta es la fecha en la que se cumple cada año de contrato: si cae dentro de ese periodo, la actualización de ese año está sujeta al límite.

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Cuánto puede subir el alquiler

Según la disposición final sexta, la persona arrendataria puede negociar con el arrendador la actualización anual de la renta con sujeción a estas condiciones:

• Renta superior al índice de referencia: si la renta es superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento.
• Resto de casos: el incremento es el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, a falta de ese pacto, no puede ser superior al 2 %.

El límite del índice de referencia depende de las características de cada vivienda: conviene comprobarlo antes de alegar este motivo frente al arrendador.

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Cuándo se puede actualizar la renta

Según el artículo 18.1 de la LAU, durante la vigencia del contrato la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia, en los términos pactados por las partes.

• Contratos sin pacto de actualización: en los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, si no hay pacto expreso de actualización la renta no se actualiza. Los contratos anteriores siguen el régimen vigente cuando se firmaron (disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019).
• Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: si el pacto de actualización no detalla el índice, la renta se actualiza según la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), y en todo caso el incremento no puede superar esa variación (artículo 18.1, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).

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Cómo oponerse a una subida que supera el límite

Si el arrendador comunica una actualización que no respeta estos límites, la persona arrendataria puede comunicarle por escrito que no la acepta y por qué motivo. Conviene hacerlo por un medio que deje constancia de la fecha de envío y del contenido, como el burofax.

La comunicación debe identificar a las partes, la vivienda y el contrato, indicar la subida comunicada y la fecha en que se cumple la anualidad, y señalar el motivo:

• la renta supera el límite máximo del índice de referencia, por lo que no procede ningún incremento;
• no hay nuevo pacto y la subida supera el 2 %;
• el contrato, celebrado a partir del 6 de marzo de 2019, no contiene pacto expreso de actualización.

Todos estos datos están previstos en el modelo de burofax de oposición a la subida del alquiler. En caso de desacuerdo con el arrendador, para valorar un caso concreto conviene consultar con un abogado.

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¿Qué pasa si el Congreso no convalida el Real Decreto-ley?

Un real decreto-ley entra en vigor desde su publicación, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución).

• Si se convalida: el límite del 0 % o del 2 % se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2027.
• Si se deroga: el límite de la disposición final sexta deja de aplicarse desde ese momento. La regla del artículo 18.1 sobre los contratos sin pacto expreso de actualización no depende del Real Decreto-ley 29/2026 y seguiría aplicándose.

No es la primera vez: en 2026 el Congreso ya derogó el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, el 28 de abril, y el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, el 2 de octubre.

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La subida del alquiler durante la prórroga extraordinaria

El mismo Real Decreto-ley regula una prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual de hasta dos años, durante la cual se mantienen los términos y condiciones del contrato en vigor. Los requisitos y el modelo para solicitarla están en la página sobre cómo solicitar la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler.

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FAQ - Preguntas Frecuentes sobre la Oposición a la Subida del Alquiler y Límite Extraordinario a la Renta

1. ¿Qué norma establece el límite extraordinario a la subida del alquiler?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, concretamente en su disposición final sexta, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre de 2026.

2. ¿Desde qué fecha está en vigor esta regulación?

Esta regulación sobre la limitación de precios y actualizaciones de renta está en vigor desde el 8 de octubre de 2026.

3. ¿Hasta qué fecha se aplica este límite extraordinario?

Se aplica de forma extraordinaria a todas las actualizaciones anuales que correspondan a anualidades cumplidas hasta el 31 de diciembre de 2027.

4. ¿Puede el arrendador subir un 2 % la renta de forma automática?

Solo en el resto de casos (cuando la renta actual no supere el límite máximo del índice de referencia) y a falta de un nuevo acuerdo entre las partes, funcionando el 2 % como un tope máximo infranqueable.

5. ¿Qué debe hacer el inquilino si el propietario notifica una subida que supera los límites?

Debe comunicarle por escrito formal que no acepta la actualización propuesta y exponer de forma clara el motivo legal de su rechazo con pleno valor probatorio.

6. ¿Qué datos esenciales debe incluir el escrito de oposición a la subida?

Debe incluir la identificación de las partes, la identificación de la vivienda y del contrato, la subida notificada por el arrendador, la fecha en que se cumple la anualidad y el fundamento legal concreto de la oposición.

7. Si la anualidad del contrato se cumple en noviembre de 2026, ¿aplica el límite?

Sí, aplica plenamente porque el cumplimiento de la anualidad de vigencia queda enmarcado dentro del periodo fijado entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

8. Si la anualidad del contrato se cumplió en septiembre de 2026, ¿aplica este límite?

No, las anualidades de vigencia contractual cumplidas con anterioridad al 8 de octubre de 2026 no quedan reguladas por la disposición final sexta de este Real Decreto-ley.

9. ¿Qué sucede si el inquilino paga por error una subida que supera el límite legal?

Puede reclamar fehacientemente y por escrito la devolución de las cantidades cobradas indebidamente por no ajustarse a los topes legales imperativos previstos en la normativa.

10. ¿Es válido notificar la oposición a la subida de forma verbal?

Aunque es posible manifestarlo verbalmente, se desaconseja totalmente; debe realizarse por escrito y mediante un canal fehaciente (como el burofax) para evitar la indefensión jurídica y demostrar el rechazo en fecha y forma.

Modelo de burofax

• Modelo de oposición a la actualización de la renta del alquiler (para la persona arrendataria).

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), artículo 3.Once y disposición final sexta; Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 18.1; Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, artículo 18.1 y disposición transitoria primera; derogación del Real Decreto-ley 26/2026; Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo y su derogación (Resolución de 28 de abril de 2026); Constitución Española, artículo 86. El modelo es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional.