Romper la exclusividad inmobiliaria antes de tiempo

Cuánto dura la exclusividad de una inmobiliaria, cuánto puede ser la penalización, qué causas permiten cancelarla sin pagarla y cómo comunicar la cancelación

La exclusividad compromete al propietario a vender o alquilar solo a través de una agencia durante un tiempo: salir antes puede tener un coste pactado en el propio contrato.

Ese coste tiene límites legales, y no siempre se debe.

El marco común a las demás bajas está en la guía de bajas y penalizaciones por cancelación.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Duración pactada: La exclusividad dura lo que fija el contrato firmado: la cláusula de duración y la de prórroga son lo primero que conviene revisar.
• Cláusula penal: Si el contrato prevé una pena por incumplimiento, esa pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses, salvo pacto distinto (art. 1152 CC).
• Moderación judicial: El juez modera la pena de forma equitativa cuando la obligación se ha cumplido en parte o de forma irregular (art. 1154 CC).
• Incumplimiento de la agencia: Si la inmobiliaria no cumple lo que le incumbe, el cliente puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con indemnización (art. 1124 CC).
• Indemnización abusiva: Con consumidores, es abusiva la cláusula que impone al que no cumple una indemnización desproporcionadamente alta (art. 85.6 TRLGDCU).

¿Cuánto tiempo dura la exclusividad de una inmobiliaria?

La exclusividad dura el plazo que fija el contrato firmado con la agencia, por eso la primera comprobación es la cláusula de duración.

Conviene revisar también si el contrato prevé una prórroga automática al vencer y con cuánta antelación hay que avisar para evitarla. Si el plazo ya ha terminado y no hay prórroga, la exclusividad deja de obligar.

Cómo funcionan en general las renovaciones se explica en las vías para terminar un contrato firmado.

¿Cuánto puede ser la penalización por cancelar un contrato de exclusividad?

La penalización es la que fija el propio contrato: si hay una cláusula penal, la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses, salvo pacto distinto (art. 1152 CC).

No es ilimitada. El juez la modera cuando la obligación se ha cumplido en parte o de forma irregular (art. 1154 CC), y en los contratos con consumidores es abusiva la que resulta desproporcionadamente alta (art. 85.6 TRLGDCU).

Otros casos de permanencia se tratan en las permanencias de los gimnasios.

¿Existen causas para cancelar un contrato de exclusividad sin penalización?

Sí, en algunos casos, y dependen sobre todo del contrato firmado y de cómo se ha cumplido:

• Incumplimiento de la agencia: si la inmobiliaria no cumple lo que le incumbe, el cliente puede resolver el contrato (art. 1124 CC).
• Causas pactadas: el propio contrato puede prever supuestos de cancelación sin coste.
• Vicios del consentimiento: si se firmó por error, violencia, intimidación o dolo, el contrato puede anularse (art. 1265 CC).

Qué incluir en la comunicación se explica en los datos de un escrito de cancelación, y por qué cuesta probar un aviso verbal, en comunicar la baja por vía telefónica.

¿Cómo comunicar la cancelación de un contrato de exclusividad de forma segura?

Si la cancelación se basa en un incumplimiento, importa poder demostrar qué se comunicó a la agencia. El burofax postal como Burofax One incluye certificación de contenido, acuse de recibo y entrega bajo firma, desde 24,98 € IVA incluido.

Baja Segura para inmobiliarias ofrece modelos de esa categoría y también envía por burofax electrónico, con certificados de envío, entrega y apertura, por 9,97 € IVA incluido.

Conclusión

Cancelar la exclusividad antes de tiempo puede costar la pena pactada, que el juez modera si hubo cumplimiento parcial y que no puede ser desproporcionada con consumidores. Si incumple la agencia, cabe resolver el contrato.

Para comunicar la cancelación con un modelo preparado está la cancelación de contratos inmobiliarios de CartaSinSobre.