Alquiler de temporada: duración máxima y causa obligatoria

Qué es el alquiler de temporada, cuándo es legal, en qué se diferencia del habitual, qué pasa sin causa, la prórroga, el desistimiento y las habitaciones

La duración del alquiler de temporada la marca el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y convalidado el 12 de noviembre: más de 31 días y hasta 12 meses por regla general, con una causa de desplazamiento real escrita en el contrato.

El límite importa porque decide qué normas se aplican. Un contrato sin causa, alargado sin justificación o con más de dos contratos seguidos se rige por las reglas de la vivienda habitual, con cinco años de duración mínima (siete si el arrendador es una persona jurídica).

Como cada aviso entre casero e inquilino necesita una prueba de que llegó, conviene tener a mano esta guía para elegir entre burofax postal y electrónico según el aviso y el plazo.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Más de 31 días: El alquiler de vivienda temporal debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, según el artículo 9 bis de la ley.
• Causa en el contrato: El contrato debe recoger una causa de desplazamiento real y acreditable; la prueba corresponde al arrendador y, si falta, se aplican desde la firma las normas de la vivienda habitual.
• Más de dos contratos: Encadenar más de dos contratos temporales entre las mismas partes y sobre la misma vivienda convierte el primero en un alquiler de vivienda habitual, con su duración mínima.
• Diez días de aviso: El inquilino de una vivienda temporal puede desistir pasado un mes desde la firma, avisando con al menos diez días de antelación y sin indemnizar al arrendador.
• Habitaciones con tope: La suma de las rentas de varias habitaciones alquiladas a la vez en una misma vivienda no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa.

¿Qué es un contrato de alquiler por temporada?

Un contrato de alquiler por temporada es, desde el 8 de octubre de 2026, un alquiler de vivienda temporal: cubre la necesidad de vivienda de quien está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

La definición incluye el alquiler de una habitación o estancia. Además, el artículo 3 de la ley ya no cita los contratos de temporada entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, que es donde estaban antes de la reforma.

Sus rasgos básicos son estos:

• Causa escrita: el contrato debe recoger expresamente la causa del desplazamiento, que ha de ser real y acreditable (art. 7.2).
• Duración acotada: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (art. 9 bis.1).
• Normas de vivienda: se rige por lo pactado dentro del título II de la ley y, en lo que falte, por el Código Civil (art. 4.2).

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen siendo de uso distinto del de vivienda hasta que acaba el plazo pactado. Después se extinguen sin prórroga y, si se renuevan, se aplica el régimen nuevo.

Así lo establece la disposición transitoria octava de la ley, según los resúmenes de Notarios y Registradores y de Economist & Jurist.

¿Es legal el alquiler de temporada?

Sí, el alquiler de temporada es legal cuando responde a un desplazamiento temporal real. El contrato tiene que recoger la causa de forma expresa, y la carga de probarla recae en el arrendador (art. 7.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Lo que la ley no admite es un contrato temporal que en realidad cubre una vivienda habitual: la ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista priva al contrato de su naturaleza temporal, con efectos desde la firma.

Estas reglas proceden del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que la Diputación Permanente del Congreso convalidó el 12 de noviembre de 2026 por 35 votos a favor y 34 en contra, según idealista/news. Ese mismo día rechazó el Real Decreto-ley 28/2026, que no trataba el alquiler temporal.

¿Qué diferencia hay entre alquiler y alquiler temporal?

La diferencia entre alquiler habitual y temporal está en la causa y en el tiempo: el temporal exige un desplazamiento justificado y tiene un máximo general de 12 meses, mientras que el habitual no necesita causa y se prorroga hasta cumplir cinco años, o siete con un arrendador persona jurídica.

Las reglas principales de cada uno en la Ley de Arrendamientos Urbanos son estas:

Los límites de la garantía adicional a la fianza figuran en el artículo 36.5 tal como lo recoge el resumen de Notarios y Registradores, que añade que no puede exigirse al inquilino un seguro de impago.

¿Qué pasa si el contrato de temporada no tiene causa?

Si el contrato de temporada no recoge una causa de temporalidad debidamente prevista, pierde su naturaleza temporal y se rige desde la firma por las normas de la vivienda habitual (art. 7.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Para el inquilino, ese cambio de régimen tiene consecuencias concretas:

• Duración mínima: si se pactó menos de cinco años (siete con un arrendador persona jurídica), el contrato se prorroga cada año hasta alcanzarlos, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere renovar (art. 9.1).
• Salida del inquilino: puede desistir una vez cumplidos seis meses, con 30 días de preaviso (art. 11.1).
• Cláusulas nulas: las que cambian en perjuicio del inquilino las normas de vivienda de la ley se tienen por no puestas, salvo que la ley lo permita (art. 6).

Como la causa tiene que ser real y acreditable, si se discute, es el arrendador quien debe demostrarla. Una causa que no existía o que no consta en el contrato no basta para mantener el régimen temporal.

¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler de temporada?

Sí, un contrato de alquiler de temporada se puede prorrogar, pero solo por acuerdo expreso y mientras siga la causa (art. 9 bis.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Si se pactó por menos tiempo y la causa subsiste al vencer, las partes pueden alargarlo hasta 12 meses en total, como regla general, salvo que la causa continúe más allá.

La ley fija tres límites a esas prórrogas y renovaciones:

• Más de 12 meses sin causa: si el contrato supera ese plazo sin justificación de la temporalidad, el primero se considera de vivienda habitual (art. 9 bis.2).
• Más de dos contratos: si se suceden más de dos contratos temporales entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, ocurre lo mismo, con la duración mínima y las prórrogas de los artículos 9 y 10.
• Renta de los siguientes: en contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda, la renta no puede subir cada año más que el índice de referencia (IRAV), según el artículo 17.8 que recogen Notarios y Registradores y Economist & Jurist.

Un ejemplo: quien firma tres contratos seguidos de cuatro meses por el mismo piso y con el mismo casero ya ha encadenado más de dos. Desde el primero, el alquiler cuenta como vivienda habitual, con cinco años de duración mínima.

¿Es posible rescindir un contrato de alquiler temporal?

Sí: el inquilino de una vivienda temporal puede desistir del contrato una vez pasado al menos un mes desde la firma, avisando al arrendador con un mínimo de diez días de antelación (art. 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Ese desistimiento no da al arrendador derecho a indemnización (art. 11.3). Un ejemplo: con un contrato firmado el 1 de diciembre, el inquilino puede desistir desde el 1 de enero; si avisa el 5 de enero, puede dejar la vivienda el 15 de enero.

En la vivienda habitual los plazos son más largos, seis meses de contrato y 30 días de aviso, como detalla el artículo sobre cuánto preaviso hay que dar para dejar un piso alquilado.

¿Qué ley rige el alquiler de habitaciones?

El alquiler de habitaciones se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos: su artículo 2.1 incluye el arrendamiento parcial de una habitación o estancia cuando sirve de vivienda habitual, y el artículo 2.3 lo admite también como vivienda temporal.

La reforma de 2026 añade un tope de renta: cuando varias habitaciones de una misma vivienda están alquiladas a la vez, la suma de sus rentas no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa.

En las zonas de mercado residencial tensionado se aplican además los límites del artículo 17, según la exposición de motivos del Real Decreto-ley 29/2026.

Un ejemplo: si el piso entero se alquilaba por 1.200 euros al mes, tres habitaciones no pueden sumar más de 1.200 euros, por ejemplo 400 euros cada una.

El decreto excluye de estas reglas las cesiones de habitaciones que hacen entidades del tercer sector sin ánimo de lucro en programas de acogida de personas vulnerables.

¿Cómo comunicar el desistimiento de un alquiler de temporada?

El desistimiento de un alquiler de temporada se comunica por escrito al arrendador, con al menos diez días de antelación y una prueba de la fecha de entrega, porque es esa fecha la que demuestra que se respetó el preaviso.

El aviso suele incluir estos datos:

• Partes y vivienda: nombre del arrendador y del inquilino, dirección del piso o de la habitación y fecha del contrato.
• Decisión y base legal: la voluntad de desistir según el artículo 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Fecha de salida: el día de entrega de las llaves, al menos diez días después de que llegue el aviso.
• Fianza: la cuenta en la que el inquilino quiere recibir la devolución.

Con el burofax electrónico BuroNet el aviso llega por email, SMS o WhatsApp, y quedan certificados el envío, la entrega y la apertura con fecha y hora; no certifica el contenido del mensaje.

Cuando importa acreditar también el texto, por ejemplo si el inquilino sostiene que el contrato es de vivienda habitual porque falta la causa, Burofax One entrega la carta bajo firma con acuse de recibo y certificación del contenido, en 24 a 72 horas laborables en la península.

Conclusión

Un alquiler de temporada dura más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses, y solo vale como tal si el contrato recoge una causa de desplazamiento real y acreditable.

Sin causa, alargado sin justificación o con más de dos contratos seguidos, pasa a regirse por las normas de la vivienda habitual. El inquilino puede irse pasado un mes, con diez días de aviso, y la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la del piso completo.

Ese aviso puede enviarse con el burofax electrónico de CartaSinSobre al email o al móvil del casero, o en papel con el burofax postal online cuando conviene certificar el contenido.