Contrato de alquiler: contrato por escrito, gastos de agencia y garantías

Al firmar un alquiler de vivienda, la persona arrendataria tiene derecho a que el contrato conste por escrito, no debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato y no se le pueden exigir garantías por encima de los límites de la ley.

El Real Decreto-ley 29/2026 ha reforzado estas reglas en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si no se respetan, se pueden reclamar por escrito.

Derecho a tener el contrato por escrito

Según el artículo 37 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, las partes pueden exigirse recíprocamente que el contrato se formalice por escrito, y a instancia de la persona arrendataria la formalización por escrito es obligatoria.

• Contenido: el contrato escrito debe recoger la identidad de las partes, la identificación de la vivienda, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas acordadas (artículo 37.1).
• Validez del contrato verbal: si no se formaliza por escrito, el contrato celebrado verbalmente sigue siendo válido y eficaz, sin perjuicio de las responsabilidades administrativas que procedan (artículo 37.2).

Para pedirlo está el modelo de burofax para formalizar por escrito el contrato de alquiler.

Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato

Según el artículo 20.2 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse a la persona arrendataria, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.

• Qué incluyen: cualquier gasto derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato.
• Servicios opcionales: cualquier otro servicio no esencial para el contrato solo puede cobrarse a la persona arrendataria si lo ha pedido expresamente por escrito, tras haber sido informada antes de que es opcional y de su coste.
• Tributos: los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse a la persona arrendataria, salvo que tenga la condición de obligado tributario (artículo 20.1).

Estas reglas se aplican desde el 8 de octubre de 2026. Para los contratos anteriores rige la norma vigente al firmarlos: desde el 6 de marzo de 2019, con el Real Decreto-ley 7/2019, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización son a cargo del arrendador persona jurídica (artículo 20.1), y la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, los puso a cargo del arrendador. Para un caso concreto conviene consultar con un abogado.

Para reclamar su devolución está el modelo de burofax de reclamación de gastos de gestión inmobiliaria, que puede dirigirse al arrendador o a la agencia que los cobró.

Garantías adicionales y seguros de impago

Además de la fianza en metálico, las partes pueden pactar una garantía adicional, con estos límites del artículo 36.5 de la LAU:

• Vivienda: en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta. Este límite existe desde el Real Decreto-ley 7/2019 para los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.
• Vivienda temporal: la garantía adicional no puede superar una mensualidad de renta, según la redacción del Real Decreto-ley 29/2026.
• Seguros de impago: desde el Real Decreto-ley 29/2026, en ningún caso puede exigirse a la persona arrendataria la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.

Para reclamar el exceso o un seguro exigido está el modelo de burofax de reclamación por garantía adicional o seguro de impago.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida el Real Decreto-ley?

Un real decreto-ley entra en vigor desde su publicación, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución).

• Dependen del Real Decreto-ley 29/2026: la obligación de formalizar por escrito a instancia de la persona arrendataria, la prohibición general de repercutir gastos de gestión y formalización, la regla de los servicios opcionales y de los tributos, el límite de una mensualidad en la vivienda temporal y la prohibición de exigir seguros de impago.
• No dependen del Real Decreto-ley 29/2026: el límite de dos mensualidades de garantía adicional y los gastos de gestión a cargo del arrendador persona jurídica, que ya establecía el Real Decreto-ley 7/2019.

Para valorar un caso concreto conviene consultar con un abogado.

Modelos de burofax

• Modelo de requerimiento para formalizar por escrito el contrato de alquiler (para la persona arrendataria).
• Modelo de reclamación de gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (para la persona arrendataria).
• Modelo de reclamación por garantía adicional excesiva o seguro de impago (para la persona arrendataria).

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), artículo 3 (artículos 20, 36.5 y 37 de la LAU); Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (artículos 20.1 y 36.5 de la LAU); Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda; Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos; Constitución Española, artículo 86. Los modelos son orientativos y no sustituyen el asesoramiento de un profesional.