Actualizar la renta del alquiler: aviso, índice y cálculo

Cuándo avisar de la subida, qué índice se aplica en 2026, cómo se calcula, si es legal subir cada año, qué pasa si no se acepta y cómo notificarla con prueba

La renta de un alquiler solo puede actualizarse si el contrato lo prevé, una vez al año, y la subida debe notificarse por escrito con el porcentaje aplicado: es exigible desde el mes siguiente a la notificación.

En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda, la subida no puede superar el índice de referencia que publica cada mes el INE.

Como la fecha de la notificación marca cuándo se cobra la nueva renta, es útil saber qué valor tiene el burofax en las comunicaciones del alquiler.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Solo si está pactada: Sin pacto expreso en el contrato, la renta no se actualiza; si se pactó, solo en la fecha en que se cumple cada año (art. 18 LAU).
• Desde el mes siguiente: La renta actualizada es exigible a partir del mes siguiente a la notificación por escrito con el porcentaje aplicado.
• IRAV de agosto: 2,47 %: Es el último dato publicado por el INE, el 15 de septiembre de 2026, y limita la subida en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.
• Certificado del INE: El inquilino puede exigir que la notificación vaya acompañada de la certificación del INE que acredita el índice.
• Tope del 2 % derogado: El límite del 2 % del Real Decreto-ley 8/2026 decayó al no convalidarlo el Congreso el 28 de abril de 2026.

¿Cuándo hay que avisar al inquilino de la subida del alquiler?

Antes de cobrarla: la renta actualizada solo puede exigirse a partir del mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito, expresando el porcentaje aplicado (art. 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

La actualización, además, solo cabe en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato. La ley no fija un preaviso en días, así que lo práctico es notificarla antes del aniversario; si se hace tarde, la nueva renta solo se exigirá desde el mes siguiente.

También es válida una nota en el recibo de la mensualidad anterior, aunque así es más difícil probar después qué se comunicó y cuándo.

¿Qué índice se utiliza para actualizar alquileres en 2026?

Depende de la fecha del contrato y de lo que se pactó en él:

El IRAV lo publica el INE cada mes desde enero de 2025, y es el menor de tres indicadores: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Se toma el último dato publicado en la fecha en que se cumple el año de contrato.

¿Cómo se calcula la actualización de un alquiler?

Multiplicando la renta vigente por el porcentaje de variación del índice que corresponda. Con una renta de 800 euros y el IRAV de agosto de 2026, del 2,47 %, la subida sería de 19,76 euros, y la nueva renta, de 819,76 euros al mes.

La actualización puede pedirla también el inquilino, por ejemplo si el índice pactado baja. En la notificación debe figurar el porcentaje aplicado, y el inquilino puede exigir que se acompañe la certificación del INE (art. 18.2).

¿Es legal que me suban el alquiler todos los años?

Sí, si el contrato lo prevé: la renta puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de contrato, en los términos pactados. Sin pacto expreso, no se actualiza (art. 18.1).

El límite depende de la fecha del contrato: en los firmados desde el 26 de mayo de 2023, el IRAV; en los anteriores, lo pactado.

El tope del 2 % que fijó el Real Decreto-ley 8/2026 dejó de aplicarse al no convalidarlo el Congreso el 28 de abril de 2026; su derogación se publicó el 30 de abril.

¿Qué pasa si no acepto la subida del alquiler?

Si la subida está pactada, respeta el límite y se notificó por escrito con el porcentaje, no necesita la aceptación del inquilino: la nueva renta es exigible desde el mes siguiente a la notificación.

No pagarla supondría dejar de pagar parte de la renta, y la falta de pago es causa de resolución del contrato (art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Si no está pactada, supera el índice o está mal calculada, conviene responder por escrito explicando el motivo, seguir pagando la renta que se considera debida y consultar a un profesional antes de dar otros pasos.

¿Cómo notificar la actualización por escrito y conservar la prueba?

Con una comunicación que recoja lo que exige la ley y evite discusiones:

• La identificación del contrato y de la vivienda.
• El índice aplicado, el mes de referencia y el porcentaje de variación.
• La renta actual, la nueva y el mes desde el que se aplica.
• La certificación del INE, si el inquilino la pide.

En papel, Burofax One la entrega bajo firma en la vivienda, con certificación del contenido y acuse de recibo. Por email, SMS o WhatsApp, BuroNet la envía con la certificación del INE adjunta y certifica el envío y la entrega, con fecha y hora.

Si basta un WhatsApp normal se explica en las comunicaciones del alquiler por WhatsApp o email.

Conclusión

La subida del alquiler se comunica por escrito, con el porcentaje aplicado, y solo puede exigirse desde el mes siguiente a la notificación. Cabe si el contrato la prevé, una vez al año, y en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 no puede superar el IRAV.

La notificación puede enviarse con un burofax postal a la vivienda alquilada o con un burofax electrónico con el certificado del INE adjunto.