Preaviso para no renovar el alquiler: de cuatro a seis meses

Cuánto preaviso exige hoy la ley para no renovar el alquiler, qué cambia con el Real Decreto-ley 28/2026, la indemnización, sus excepciones y el envío del aviso

El preaviso para no renovar un alquiler se cuenta hacia atrás desde la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, y solo entra en juego cuando el contrato ha cumplido cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.

Si el aviso no llega a tiempo, el contrato se prorroga por imperativo legal. Con el Real Decreto-ley 28/2026, además, la prórroga pasaría a ser de cinco o siete años y no renovar podría obligar al arrendador a indemnizar al inquilino.

Como lo decisivo es poder demostrar que el aviso llegó a la otra parte, conviene tener a mano la guía del burofax para avisos con plazo legal.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Preaviso vigente: Hoy el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación al vencimiento y el inquilino con 2, cumplidos 5 años de contrato o 7 si el arrendador es persona jurídica.
• Seis meses desde el 15/11: El Real Decreto-ley 28/2026 eleva a 6 meses el preaviso del arrendador desde el 15 de noviembre de 2026, si la Diputación Permanente lo convalida.
• Avisos anteriores: Las comunicaciones de no renovación válidas hechas antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia y no generan indemnización.
• Indemnización: Con el nuevo régimen, no renovar obliga a pagar la cantidad mayor entre 12 mensualidades y una mensualidad por año de residencia, salvo excepciones.
• Causa por escrito: Para evitar la indemnización, la causa debe constar de forma expresa, detallada y por escrito en la propia notificación de no renovación.

¿Qué cambia con el nuevo decreto de alquiler?

El Real Decreto-ley 28/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: amplía a seis meses el preaviso del arrendador, alarga la prórroga a cinco o siete años y crea una indemnización para el inquilino.

Estas son las diferencias entre la norma vigente y la nueva redacción:

El decreto entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y está pendiente de convalidación. Al estar disueltas las Cortes, debe pronunciarse la Diputación Permanente del Congreso, en los treinta días siguientes a su promulgación, como exige el artículo 86.2 de la Constitución.

Si no se convalida, el decreto deja de aplicarse y rige de nuevo el preaviso de cuatro meses para el arrendador.

¿Qué pasa con los avisos de no renovación enviados antes del decreto?

Los avisos de no renovación válidos hechos antes de la publicación del decreto, el 7 de octubre de 2026, conservan su eficacia y no dan derecho a indemnización, aunque después el inquilino obtenga una prórroga extraordinaria del alquiler a su favor. Así lo establece la disposición transitoria única del Real Decreto-ley 28/2026.

Para el resto de los contratos, la transición se ordena así:

• Vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026: se aplica el nuevo artículo 10, con la indemnización y, por regla general, el preaviso de seis meses. La exclusión de la indemnización solo alcanza a las comunicaciones anteriores a la publicación.
• Menos de seis meses hasta el vencimiento: si el 15 de noviembre de 2026 faltan menos de seis meses, es decir, si el contrato vence antes del 15 de mayo de 2027, el arrendador puede avisar con un mínimo de cuatro meses de antelación a esa fecha.
• Contratos ya en prórroga anual: siguen en ella hasta su término con la redacción anterior, y al terminar se aplica el nuevo régimen.

Un ejemplo, en un contrato que ya ha cumplido cinco años: si vence el 1 de abril de 2027, el aviso del arrendador debe llegar antes del 1 de diciembre de 2026.

Si ese mismo contrato vence el 30 de junio de 2027, ya rigen los seis meses, y el aviso debe llegar antes del 30 de diciembre de 2026.

Qué ocurre cuando nadie avisa se explica en los plazos de la prórroga del contrato de alquiler.

¿Cuánto tendrá que pagar el casero al inquilino si no renueva?

Con el Real Decreto-ley 28/2026, el arrendador que comunica válidamente la no renovación debe pagar la cantidad mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia del inquilino, prorrateada por meses y días.

Las doce mensualidades se calculan con el valor superior del rango individualizado que asigne a la vivienda el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Si la vivienda no tiene ese valor, la base es la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación.

Por ejemplo, con una renta de 900 euros y sin valor de referencia, un inquilino con ocho años en la vivienda recibiría 10.800 euros (doce mensualidades), y uno con catorce años, 12.600 euros (catorce mensualidades).

La indemnización se paga al entregar la vivienda. Si el inquilino pide una prórroga legal obligatoria para el arrendador, el pago se aplaza hasta que esa prórroga termina.

¿Qué motivos permiten no renovar el contrato de alquiler?

Con la ley vigente, cumplidos cinco o siete años, el arrendador no necesita alegar ningún motivo para no renovar: basta con avisar en plazo. Antes de ese momento, con carácter general, solo puede recuperar la vivienda por necesidad si el contrato lo recogía de forma expresa (art. 9.3 LAU).

Con el Real Decreto-ley 28/2026, el arrendador podrá seguir optando por no renovar, pero el motivo decide si paga indemnización. No la paga en estos casos:

• Necesidad de la vivienda: el arrendador persona física la necesita como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge en los supuestos legales. Si no la ocupa en tres meses, la indemnización es exigible.
• Vivienda sin habitar: el inquilino no ha vivido en ella más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada.
• Otra vivienda en el municipio: el inquilino dispone en el mismo municipio de otra vivienda apta que puede ocupar.
• Nuevo contrato: las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
• Oferta rechazada: el inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, de al menos cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, con una renta conforme al artículo 17.6 LAU.

Para que la excepción valga, la causa debe figurar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de no renovación.

¿Qué debe incluir la carta para no renovar el contrato de alquiler?

La carta para no renovar el contrato de alquiler debe dejar clara la voluntad de no prorrogarlo y la fecha en que termina, de modo que quien la recibe sepa a qué atenerse. Conviene que incluya:

• Las partes y la vivienda: nombre y DNI de arrendador e inquilino, dirección del inmueble y fecha del contrato.
• La fecha de vencimiento: la del contrato o la de la prórroga en curso.
• La decisión: la voluntad de no renovar, con mención del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• La causa, si se alega: con el nuevo régimen, la excepción a la indemnización explicada con detalle.
• La entrega de la vivienda: una propuesta de fecha para la entrega de llaves y la devolución de la fianza.
• Fecha y firma de quien envía el aviso.

La carta se dirige al domicilio que el contrato indique para las notificaciones, que en el caso del inquilino suele ser la propia vivienda arrendada. Conviene guardar una copia idéntica a la enviada.

¿Cómo enviar un burofax para no renovar el contrato de alquiler?

Un burofax para no renovar el contrato de alquiler se prepara online con la carta ya redactada, y conviene enviarlo con margen sobre el plazo, porque la ley exige notificar la decisión a la otra parte con la antelación fijada.

El canal depende de los datos del destinatario y del tiempo disponible:

• En papel, al domicilio: Burofax One lo entrega bajo firma, con certificación del contenido y acuse de recibo, en 24 a 72 horas laborables en la península; útil cuando la carta incluye la causa que evita la indemnización.
• Por email, SMS o WhatsApp: BuroNet certifica el envío, la entrega y la apertura con fecha y hora; útil cuando el plazo está cerca o solo se tiene el móvil o el email del destinatario.

Con Burofax One, el envío sale el mismo día si se hace antes de las 14:00 de un día laborable, y el acuse de recibo se descarga en el Área Reservada.

Conclusión

Para no renovar un alquiler, el arrendador necesita hoy cuatro meses de preaviso y el inquilino dos; si el Real Decreto-ley 28/2026 se convalida, desde el 15 de noviembre de 2026 el arrendador necesitará seis meses y, salvo excepciones explicadas por escrito, pagará una indemnización.

Los avisos válidos enviados antes del 7 de octubre de 2026 conservan su efecto, y para los vencimientos anteriores al 15 de mayo de 2027 basta un mínimo de cuatro meses.

El aviso con la causa detallada puede enviarse al domicilio del inquilino con un burofax postal con certificación del contenido o, si el plazo aprieta, a su email o su móvil con el burofax electrónico de CartaSinSobre.