Vender un piso alquilado: cómo notificar al inquilino

Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026, qué pasa con el contrato, plazos del tanteo y el retracto, venta del edificio entero y cómo enviar el aviso

Notificar la venta al inquilino no es un trámite de cortesía: el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le reconoce un derecho de adquisición preferente, cuyo plazo solo empieza a correr cuando recibe un aviso fehaciente con el precio y las condiciones.

Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 impide pactar la renuncia a ese derecho y lo mantiene aunque se venda el edificio entero. Si el aviso falta o es incompleto, el inquilino puede retraer la venta y quedarse la vivienda en lugar del comprador.

Como la ley exige poder acreditar que la notificación llegó al inquilino, conviene repasar la guía del burofax para notificaciones fehacientes.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Aviso fehaciente: El propietario que vende un piso alquilado debe notificar al inquilino en forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales (art. 25.2 LAU).
• 30 días naturales: El inquilino tiene 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación para ejercer el tanteo, y los efectos del aviso caducan a los 180 días.
• Sin renuncia: Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 prohíbe pactar en el contrato la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente.
• Venta del edificio: El tanteo y el retracto se mantienen aunque la vivienda se venda con otros inmuebles, si es jurídicamente individualizable y con un precio atribuido según criterios objetivos.
• Retracto: Sin notificación, o si el precio final es inferior al comunicado, el inquilino puede retraer la venta en los 30 días naturales siguientes a la notificación del comprador.

¿Qué cambia en el derecho de tanteo del inquilino con el nuevo decreto?

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, reescribe el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el inquilino ya no puede renunciar en el contrato a su derecho de adquisición preferente, que se mantiene aunque la vivienda se venda con otros inmuebles.

Estas son las diferencias con el régimen anterior:

El decreto se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y, como todo real decreto-ley, debe someterse a la convalidación del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución). Mientras tanto, está en vigor.

¿Qué pasa con el contrato de alquiler si se vende el piso?

Si se vende el piso, el contrato de alquiler continúa: el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Para el inquilino, la venta tiene dos consecuencias:

• Sigue en la vivienda: la venta no extingue el contrato, que pasa al nuevo propietario con la renta y las condiciones pactadas.
• Puede comprar antes que nadie: antes de la venta, mediante el tanteo, y después, mediante el retracto, si no se le notificó como exige la ley (art. 25).

Quien compra una vivienda alquilada asume, por tanto, el contrato en curso, y conviene que lo conozca antes de firmar las arras o la escritura.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto del inquilino?

El derecho de tanteo y retracto del inquilino es la preferencia que le reconoce el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para comprar la vivienda que ocupa cuando el propietario decide venderla, en las mismas condiciones que un tercero.

Son dos derechos que actúan en momentos distintos:

• Tanteo: antes de la venta. Notificados la decisión de vender, el precio y las condiciones, el inquilino puede comprar en esos mismos términos.
• Retracto: después de la venta. Si no se le notificó, o la venta se cerró por un precio inferior o en condiciones más favorables que las comunicadas, puede adquirir la vivienda en lugar del comprador.

Los dos tienen preferencia sobre cualquier otro derecho similar, salvo el retracto del condueño de la vivienda o un retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al firmarse el contrato de alquiler (art. 25.4).

¿Qué plazo tiene el inquilino para ejercer el derecho de tanteo?

Treinta días naturales, contados desde el día siguiente a aquel en que recibe la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales de la transmisión (art. 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Como son días naturales, cuentan también los festivos. Si el inquilino recibe el aviso el 20 de octubre de 2026, el plazo empieza el 21 y termina el 19 de noviembre de 2026.

La notificación no vale para siempre: sus efectos caducan a los 180 días naturales. Con un aviso recibido el 20 de octubre de 2026, duran hasta el 18 de abril de 2027, y para vender después conviene notificar de nuevo.

¿Qué pasa si se vende el piso sin avisar al inquilino?

Si se vende el piso sin avisar al inquilino, este puede ejercer el derecho de retracto: adquirir la vivienda en lugar del comprador, en las mismas condiciones de la compraventa (art. 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

El retracto procede también cuando el aviso omitió alguno de sus requisitos o cuando el precio final resultó inferior al comunicado, o las condiciones, más favorables para el comprador.

Para el retracto, el inquilino dispone de 30 días naturales, contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que el comprador debe hacerle de las condiciones de la compraventa, con copia de la escritura o del documento en que se formalizó.

Además, para inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que justificar las notificaciones; si la vivienda no estaba alquilada, el vendedor debe declararlo en la escritura (art. 25.5).

¿Tiene el inquilino derecho de tanteo si se vende el edificio entero?

Sí, desde el 8 de octubre de 2026: el inquilino conserva el tanteo y el retracto aunque su vivienda se venda junto con otras viviendas, locales o activos, siempre que sea jurídicamente individualizable (art. 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Con la redacción anterior, la ley excluía estos derechos cuando se vendía todo el inmueble a un mismo comprador. La nueva redacción obliga a fijar qué parte del precio total corresponde a cada vivienda:

• Reparto proporcional: con criterios objetivos, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral y, si no lo hay, a una tasación independiente.
• En la notificación: el precio atribuido a la vivienda arrendada y los criterios usados para calcularlo (art. 25.2).
• En la escritura: el mismo precio atribuido y sus criterios, para poder inscribir la venta (art. 25.5).

Un reparto del precio pensado para impedir o dificultar el derecho del inquilino no tiene efectos frente a él. Si el edificio tiene una sola vivienda, su inquilino conserva también estos derechos.

¿Qué debe incluir la carta para notificar al inquilino la venta?

La carta para notificar al inquilino la venta debe recoger, como mínimo, lo que exige el artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Conviene que incluya:

• Las partes y la vivienda: nombre y DNI del propietario y del inquilino, dirección del inmueble y fecha del contrato de alquiler.
• La decisión de vender: con mención expresa del derecho de adquisición preferente del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• El precio: el importe total y, si la vivienda se vende con otros inmuebles, el precio atribuido a ella y los criterios del reparto.
• Las condiciones esenciales: forma de pago, aplazamientos, cargas de la vivienda y fecha prevista para firmar.
• El plazo del inquilino: los 30 días naturales para comunicar si quiere comprar, y la dirección a la que debe responder.
• Fecha y firma del propietario.

Si la venta acaba cerrándose por un precio inferior o en mejores condiciones que las notificadas, el inquilino puede ejercer el retracto, así que la carta debe reflejar la oferta real.

¿Cómo enviar por burofax la notificación de venta al inquilino?

La notificación de venta se envía por burofax al domicilio del inquilino, que suele ser la propia vivienda arrendada, con un servicio que acredite el contenido y la entrega, porque el plazo de 30 días cuenta a partir de su recepción.

El canal depende de lo que haya que probar:

• En papel, con contenido certificado: Burofax One entrega la carta bajo firma, con certificación del contenido y acuse de recibo, en 24 a 72 horas laborables en la península; deja constancia del precio y las condiciones comunicadas y registra el momento del envío y de la entrega.
• Por email, SMS o WhatsApp: BuroNet certifica el envío, la entrega y la apertura con fecha y hora; sirve como aviso adicional, pero no certifica el contenido de la carta.

El mismo burofax postal sirve al comprador para la notificación que abre el plazo del retracto: la copia de la escritura se adjunta en el mismo PDF que la carta.

Con Burofax One, el envío sale el mismo día si se hace antes de las 14:00 de un día laborable, y el acuse de recibo se descarga en el Área Reservada.

Por qué un mensaje de WhatsApp corriente no ofrece las mismas garantías se analiza en los avisos del alquiler por WhatsApp o email y su valor como prueba.

Conclusión

Para vender un piso alquilado, el propietario debe notificar al inquilino en forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones, y dejarle 30 días naturales para decidir si compra; el aviso caduca a los 180 días.

Desde el 8 de octubre de 2026, el inquilino no puede renunciar a ese derecho y lo conserva aunque se venda el edificio entero; sin una notificación correcta, puede retraer la compraventa.

La carta con el precio y las condiciones puede llegar a la vivienda arrendada con el burofax en papel de CartaSinSobre, que certifica el contenido y la entrega.