Enervación del desahucio: cuándo el pago ya no lo frena

Qué es enervar un desahucio, el caso de Jerez, los requisitos, el límite de una vez, el plazo para pagar, cómo pararlo y cómo enviar el requerimiento previo

La enervación del desahucio permite al inquilino demandado por impago conservar el contrato si paga toda la deuda en el plazo que le da el juzgado, pero la Ley de Enjuiciamiento Civil la permite una sola vez y la excluye cuando el arrendador ya reclamó el pago de forma fehaciente con 30 días de antelación.

La Audiencia Provincial de Cádiz lo aplicó en una sentencia de 28 de septiembre de 2026: un burofax de junio de 2023 bastó para negar la enervación porque, al presentarse la demanda, seguían sin pagar 3,33 euros de la renta reclamada entonces.

Como todo depende de poder probar que el requerimiento llegó al inquilino y cuándo, resulta útil esta guía sobre qué burofax elegir según lo que haya que demostrar.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Una sola vez: El inquilino solo puede enervar una vez el desahucio por falta de pago, salvo que el cobro no se produjera por causas imputables al arrendador (artículo 22.4 LEC).
• Requerimiento de 30 días: Si el arrendador requirió el pago por un medio fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y no se pagó, el inquilino ya no puede enervar.
• Bastan 3,33 euros: La Audiencia Provincial de Cádiz negó la enervación en septiembre de 2026 porque, al demandar, seguían pendientes 3,33 euros de la deuda requerida por burofax en 2023.
• Diez días: Admitida la demanda, el juzgado da al inquilino diez días para desalojar, pagar, enervar u oponerse, y fija ya el día del lanzamiento si no se opone.
• Burofax no recogido: El Tribunal Supremo consideró eficaz en 2022 un requerimiento por burofax que el inquilino no retiró pese al aviso, sin causa que lo justificara.

¿Qué significa enervación del desahucio?

La enervación del desahucio significa que el inquilino demandado por no pagar la renta paga toda la deuda en el plazo que le da el juzgado y, con ese pago, el proceso termina y el contrato de alquiler sigue vigente.

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige pagar al demandante, o consignar en el juzgado o ante notario, las cantidades reclamadas en la demanda y las que se deban en el momento de ese pago.

Si el arrendador no se opone, el letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto que pone fin al proceso. Si se opone, se celebra una vista y decide el juez.

La enervación solo existe en el desahucio por falta de pago. En el desahucio por expiración del plazo no hay deuda que saldar para frenarlo: lo que se discute es si el contrato terminó, como se explica en cuándo procede el desahucio al vencer el contrato.

¿Por qué una deuda de 3,33 euros impidió enervar el desahucio en Jerez?

Porque el arrendador había requerido el pago por burofax en junio de 2023 y, cuando presentó la demanda el 6 de marzo de 2025, el inquilino aún debía 3,33 euros de aquella renta: para la Audiencia Provincial de Cádiz, ese requerimiento seguía impidiendo la enervación.

Lo resolvió la Sección Octava, con sede en Jerez de la Frontera, en la sentencia 329/2026, de 28 de septiembre (ECLI:ES:APCA:2026:2359), publicada en el CENDOJ el 20 de octubre, según informó El MIRA el 23 de octubre de 2026.

Los hechos del caso fueron estos:

• El contrato: alquiler de una vivienda en Jerez firmado el 23 de abril de 2019.
• Los burofax de 2023: en junio, la sociedad arrendadora reclamó la deuda y advirtió de que el requerimiento impediría la enervación; un segundo burofax, de 23 de junio, corrigió el número de cuenta. Los dos tenían certificado de entrega.
• El pago parcial: de la renta de mayo de 2023, de 137,97 euros, el inquilino había entregado 134,64; después pagó parte de lo reclamado, pero no esos 3,33 euros.
• La demanda: reclamaba 711,70 euros, la suma de esos 3,33 euros, 1,12 euros de mayo de 2024 y cinco mensualidades de 141,45 euros, de agosto a noviembre de 2024 y de enero de 2025.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Jerez había dado por enervada la acción en febrero de 2026. La Audiencia revocó esa sentencia, declaró resuelto el contrato y condenó al inquilino a dejar la vivienda, bajo apercibimiento de lanzamiento, y a pagar los 711,70 euros y las rentas posteriores.

Para la Sala, el pago parcial hecho fuera del juzgado no equivalía a una enervación anterior, porque no había proceso abierto. La sentencia no es firme: cabe recurso de casación.

¿Cuáles son los requisitos para enervar un desahucio?

Para enervar un desahucio tienen que cumplirse cuatro requisitos: que sea un desahucio por falta de pago, que el inquilino pague o consigne todo lo debido, que lo haga dentro del plazo del requerimiento judicial y que la ley no lo excluya por una enervación anterior o un requerimiento previo.

Estos son los casos más habituales según el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

El importe incluye las rentas que venzan durante el proceso: si mientras corre el plazo llega otra mensualidad, también hay que pagarla para que el pago sea enervador.

¿Cuántas veces se puede enervar un desahucio?

Una sola vez. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excluye la enervación cuando el arrendatario ya enervó el desahucio en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se hubiera producido por causas imputables al arrendador.

Esa excepción cubre los casos en los que la deuda se generó porque el arrendador no cobró por un motivo que le es imputable a él, no al inquilino. Fuera de ella, quien ya enervó una vez no puede frenar un segundo desahucio por impago solo con pagar durante el proceso.

La enervación extraordinaria a cargo de la Administración que el Real Decreto-ley 29/2026 añade como apartado 6 del mismo artículo, para hogares en situación de vulnerabilidad económica, no cuenta como enervación anterior y puede producirse aunque el arrendador hubiera requerido antes el pago.

¿Hasta cuándo puede pagar el inquilino para enervar el desahucio?

Hasta que termina el plazo de diez días del requerimiento judicial: admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que en ese plazo desaloje, pague, enerve el desahucio u oponga sus razones, según el artículo 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El pago enervador tiene que hacerse «dentro del plazo conferido en el requerimiento», al demandante, en el juzgado o ante notario, como dispone el artículo 22.4.

Antes de la demanda, el momento clave es otro. Si el arrendador requirió el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación, el inquilino solo evita perder la enervación si paga todo lo requerido antes de que se presente la demanda; un pago parcial no basta, como muestra el caso de Jerez.

Para el arrendador, la cuenta es la inversa: si el requerimiento se entregó el 2 de marzo, la demanda no debería presentarse antes del 2 de abril, para que se cumplan con margen los 30 días de antelación.

¿Cómo parar un desahucio por falta de pago?

Un desahucio por falta de pago se para pagando o enervando dentro de los diez días del requerimiento judicial, oponiéndose con razones ante el juzgado o, si el hogar está en situación de vulnerabilidad económica, con la intervención de la Administración que prevé el Real Decreto-ley 29/2026.

Las vías que contempla la ley son estas:

• Pagar o enervar: si la enervación no está excluida, pagar o consignar todo lo debido dentro del plazo termina el proceso y mantiene el contrato.
• Oponerse: comparecer en el plazo y exponer por qué no se debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, o las circunstancias sobre si procede la enervación; en ese caso se celebra la vista ya señalada.
• Justicia gratuita: quien quiera pedirla debe hacerlo dentro de los tres días siguientes al requerimiento.
• Vulnerabilidad económica: acreditada, la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar la deuda y las costas, con el proceso suspendido mientras tanto.

Esta última vía la introduce el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. A 23 de octubre de 2026 está pendiente de convalidación, que la Diputación Permanente del Congreso prevé votar el 12 de noviembre.

Si el inquilino no hace nada en esos diez días, el juzgado dicta un decreto que da por terminado el juicio y el lanzamiento se practica en el día y la hora ya fijados, sin nueva notificación, con las costas a su cargo.

¿Cómo enviar el requerimiento de pago por burofax para que impida la enervación?

El requerimiento tiene que pedir el pago de las rentas debidas, llegar al inquilino por un medio que lo acredite y entregarse al menos 30 días antes de la demanda; un burofax con certificación del contenido y acuse de recibo cubre esas tres condiciones.

El Tribunal Supremo, en la sentencia 302/2014, de 28 de mayo, exige que contenga un requerimiento de pago de rentas impagadas y que sea fehaciente, pero no que advierta de que el contrato se resolverá ni de que ya no cabrá enervar. Incluir esa advertencia, como hizo el arrendador de Jerez, deja claras las consecuencias.

Conviene que el escrito recoja:

• Las partes y el contrato: arrendador, inquilino, dirección de la vivienda y fecha del contrato.
• La deuda: cada mensualidad o cantidad pendiente con su importe, y el total.
• El requerimiento: la petición expresa de pago y el plazo para hacerlo.
• La forma de pago: la cuenta bancaria correcta; en Jerez, un error en el número obligó a enviar un segundo burofax.

Si el inquilino no recoge el burofax, el requerimiento puede surtir efecto igualmente: en la sentencia 633/2022, de 29 de septiembre, el Supremo lo consideró eficaz porque el aviso quedó a su disposición y no acreditó una causa justificada para no retirarlo.

Con Burofax One, el requerimiento se envía online, sin ir a Correos, y se entrega bajo firma en el domicilio del inquilino en 24 a 72 horas laborables en la península, con certificación del contenido, acuse de recibo, segundo intento de entrega si no está y custodia notarial durante 10 años; cuesta 24,98.

Cómo redactarlo paso a paso se explica en cómo preparar el requerimiento de pago a un inquilino moroso. Antes de demandar, la Ley Orgánica 1/2025 exige además, con carácter general, acreditar un intento de negociación: cuándo sirve un burofax para ese trámite se explica en qué debe incluir un burofax para valer como MASC.

Conclusión

La acción de desahucio no se puede enervar cuando el inquilino ya lo hizo una vez o cuando el arrendador le requirió el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación y la deuda seguía pendiente al demandar, aunque sean unos pocos euros, como en el caso de Jerez.

Fuera de esos casos, el inquilino conserva el contrato si paga todo lo debido en los diez días del requerimiento judicial, y los hogares vulnerables cuentan con la posible intervención de la Administración mientras siga vigente el Real Decreto-ley 29/2026.

Para que conste qué se reclamó y cuándo llegó, el arrendador puede enviar el requerimiento de pago por Burofax One.