Reparaciones en la vivienda de alquiler: cómo exigirlas al arrendador

Situación de la norma (actualizado el 8 de octubre de 2026): el procedimiento con presupuesto y plazo de quince días, y las reglas de la vivienda temporal, los introduce el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados. Esta página se actualizará con el resultado de la votación.

En un alquiler de vivienda, el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, y la persona arrendataria debe avisarle cuanto antes.

Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 añade un procedimiento para exigir la reparación con un presupuesto y un plazo de respuesta, y reglas propias para la vivienda temporal.

Qué reparaciones corresponden al arrendador

Según el artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

No le corresponden cuando el deterioro es imputable a la persona arrendataria, según los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, y la obligación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.

Según el artículo 21.4, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son de cargo de la persona arrendataria, salvo en la vivienda temporal, como se explica más abajo.

Obligaciones de la persona arrendataria

Avisar: debe comunicar al arrendador la necesidad de las reparaciones en el plazo más breve posible y facilitarle la verificación directa del estado de la vivienda, por sí mismo o por los técnicos que designe (artículo 21.3).
Reparaciones urgentes: en todo momento, y previa comunicación al arrendador, puede realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador (artículo 21.3).
Obras que no pueden esperar: si una obra de conservación no puede razonablemente esperar al final del contrato, debe soportarla; si dura más de veinte días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privada (artículo 21.2).

Cómo exigir la reparación: presupuesto y quince días

Según el nuevo artículo 21.5 de la LAU, introducido por el Real Decreto-ley 29/2026, cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, o en general sean necesarias reparaciones de las previstas en el artículo 21.1, la persona arrendataria puede:

Requerir la reparación por escrito al arrendador, adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución.
Esperar la respuesta: el arrendador dispone de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación.
Si pasa el plazo sin respuesta, o ante una negativa injustificada, ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras.

El coste de la reparación debe ser razonable y adecuado a los daños y desperfectos que se quieren subsanar, y quedar acreditado documentalmente.

Como el plazo cuenta desde la recepción, conviene enviar el requerimiento por un medio que acredite la fecha de entrega y el contenido, como el burofax. El Real Decreto-ley no establece un régimen transitorio para este apartado. Para ello está el modelo de burofax de requerimiento de reparación.

Reparaciones en la vivienda temporal

Según el nuevo artículo 21 bis de la LAU, en la vivienda temporal corresponde en todo caso al arrendador conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y hacerse cargo también de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.

La persona arrendataria debe comunicarlo en el más breve plazo y el arrendador debe responder en un máximo de cinco días hábiles. Sin respuesta, la persona arrendataria puede hacer las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.

Estas reglas se aplican a los contratos de vivienda temporal formalizados o renovados a partir del 8 de octubre de 2026; las demás reglas de estos contratos están en la página sobre el alquiler de vivienda temporal. Para comunicar la reparación está el modelo de burofax de reparación en la vivienda temporal.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida el Real Decreto-ley?

Un real decreto-ley entra en vigor desde su publicación, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución).

Dependen del Real Decreto-ley 29/2026: el procedimiento con presupuesto y plazo de quince días (artículo 21.5) y las reglas de la vivienda temporal (artículo 21 bis).
No dependen del Real Decreto-ley 29/2026: la obligación del arrendador de hacer las reparaciones necesarias, el aviso, las reparaciones urgentes y las obras que no pueden esperar (artículo 21, apartados 1 a 4, no modificados por el Real Decreto-ley 29/2026).

Para valorar un caso concreto conviene consultar con un abogado.

Modelos de burofax

Modelo de requerimiento al arrendador para la reparación de la vivienda (para la persona arrendataria).
Modelo de comunicación de una reparación en la vivienda temporal (para la persona arrendataria).

Fuentes: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 21, apartados 1 a 4; Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), artículo 3, que añade el artículo 21.5 y el artículo 21 bis de la LAU; Constitución Española, artículo 86. Los modelos son orientativos y no sustituyen el asesoramiento de un profesional.