Averías en el piso de alquiler: el casero tiene 15 días

Qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026, quién paga cada avería, qué pasa si el casero no repara, si cabe descontarlo de la renta y cómo pedirlo por escrito

El plazo de 15 días naturales que el Real Decreto-ley 29/2026 añade al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se aplica a las averías que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda y, en general, a las reparaciones necesarias que corresponden al propietario.

Lo decisivo es el día en que el casero recibe el requerimiento: desde ese momento corre el plazo y, si lo deja pasar sin responder, el inquilino puede encargar la reparación y descontar su coste de las rentas futuras.

Como todo depende de poder demostrar cuándo llegó el requerimiento al casero, conviene conocer la guía del burofax como prueba de recepción.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Plazo de 15 días: A partir del 8 de octubre de 2026, el casero dispone de 15 días naturales desde la recepción del requerimiento escrito para responder a una reparación necesaria.
• Presupuesto razonable: El inquilino debe pedir la reparación por escrito y adjuntar un presupuesto razonable para ejecutarla, según el artículo 21.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Descuento en la renta: Sin respuesta o ante una negativa injustificada, el inquilino puede hacer la reparación y descontar su importe, acreditado documentalmente, de las rentas futuras.
• Quién paga: El propietario paga las reparaciones necesarias para la habitabilidad; el inquilino, los daños que cause y las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario.
• No pagar no es la vía: Dejar de pagar la renta por decisión propia es causa de resolución del contrato, según el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué cambia en las reparaciones del alquiler con el nuevo decreto?

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, añade un apartado 5 al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el casero tiene ahora un plazo concreto para responder cuando el inquilino le pide una reparación.

Antes de esta reforma, la ley obligaba al arrendador a hacer las reparaciones necesarias, pero no fijaba en cuánto tiempo. El nuevo procedimiento tiene tres pasos:

1. Requerimiento por escrito: el inquilino pide la reparación mediante una comunicación escrita y adjunta un presupuesto razonable para ejecutarla.
2. Quince días naturales: desde que recibe el requerimiento, el arrendador puede aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o hacer él mismo la reparación.
3. Sin respuesta o con negativa injustificada: el inquilino puede ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras.

La regla alcanza a los daños o desperfectos que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda y, en general, a las reparaciones necesarias que el apartado 1 del mismo artículo pone a cargo del arrendador.

Como todo real decreto-ley, debe someterse a la votación del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (art. 86.2 de la Constitución); al estar disueltas las Cortes, se pronuncia la Diputación Permanente. Mientras tanto, está en vigor.

¿Quién paga las averías en un piso de alquiler, el propietario o el inquilino?

Las averías de un piso de alquiler las paga, por regla general, el propietario, que debe hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin subir por ello la renta (art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

El reparto según el tipo de reparación es este:

La ley no fija un importe que separe una pequeña reparación de una reparación necesaria: se valora caso por caso, según la causa del daño y su relación con el uso ordinario de la vivienda.

¿Qué pasa si mi casero no me arregla los desperfectos?

Si el casero no responde en 15 días naturales a un requerimiento escrito con presupuesto, o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de las rentas futuras (art. 21.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

El coste debe ser razonable, adecuado a los daños que se reparan, y quedar acreditado documentalmente, por ejemplo con el presupuesto, la factura y el justificante de pago.

La ley ofrece, además, otras vías:

• Reparaciones urgentes: para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede hacerlas en cualquier momento, previa comunicación al arrendador, y exigirle su importe de inmediato (art. 21.3).
• Exigir el cumplimiento: la parte que cumple sus obligaciones puede reclamar a la otra que cumpla las suyas o pedir la resolución del contrato (art. 27.1 y art. 1124 del Código Civil).
• Resolver el contrato: la falta de las reparaciones del artículo 21 es una de las causas que permiten al inquilino resolverlo (art. 27.3 a).

El arrendador tiene derecho a comprobar el estado de la vivienda, por sí mismo o mediante técnicos, antes de reparar (art. 21.3). Cómo organizar esa visita se explica en cuándo puede entrar el casero en el piso alquilado.

¿Se puede dejar de pagar el alquiler por humedades?

No: dejar de pagar la renta por decisión propia expone al inquilino a perder la vivienda, porque la falta de pago es causa de resolución del contrato a instancia del arrendador (art. 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Lo que la ley permite es otra cosa: si las humedades afectan a la habitabilidad o la salubridad, el inquilino puede requerir la reparación por escrito con un presupuesto y, si el casero no responde en 15 días naturales, ejecutarla y descontar su importe de las rentas futuras.

La diferencia es de fondo. Quien deja de pagar sin más incumple el contrato; quien descuenta una reparación siguiendo el artículo 21.5 aplica un mecanismo legal, siempre que el coste sea razonable y esté documentado.

¿Quién paga la reparación de la caldera, el inquilino o el propietario?

La reparación de una avería de la caldera corresponde, en general, al propietario, porque es una de las reparaciones necesarias para que la vivienda sirva al uso convenido (art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Corre a cargo del inquilino cuando la avería se debe a un mal uso suyo o cuando es una pequeña reparación exigida por el desgaste ordinario (art. 21.4).

La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula de forma expresa quién paga la revisión periódica de la caldera, así que conviene comprobar qué dice el contrato.

Si la caldera deja la vivienda sin agua caliente o sin calefacción y el casero no actúa, el inquilino puede usar el requerimiento con presupuesto del artículo 21.5 o, si la incomodidad es grave, hacer la reparación urgente previa comunicación al arrendador (art. 21.3).

¿Cómo pedir por escrito una reparación al casero?

Una reparación se pide al casero con un escrito que describa la avería, adjunte un presupuesto razonable y llegue de forma que quede constancia de la recepción, porque el plazo de 15 días naturales empieza a contar desde ese momento.

Conviene que el requerimiento incluya:

• Las partes y la vivienda: nombre y DNI del arrendador y del inquilino, dirección del inmueble y fecha del contrato.
• La avería: qué ocurre, desde cuándo y cómo afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, con fotografías.
• El presupuesto: de un profesional, con el detalle del trabajo y su importe.
• La base legal: la mención del artículo 21.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del plazo de quince días naturales.
• Fecha y firma del inquilino.

El día de la recepción no se cuenta y los días inhábiles sí (art. 5 del Código Civil): si el requerimiento se entrega el 14 de octubre, el plazo termina el 29 de octubre.

El canal depende de los datos del casero y de la urgencia:

• En papel, a su domicilio: Burofax One lo entrega bajo firma, con certificación del contenido y acuse de recibo, en 24 a 72 horas laborables en la península; el presupuesto y las fotografías van en el mismo PDF.
• Por email, SMS o WhatsApp: BuroNet certifica el envío, la entrega y la apertura con fecha y hora, y admite adjuntos de hasta 20 MB en total.

Si un WhatsApp corriente basta como prueba se analiza en el valor de los avisos del alquiler por WhatsApp o email.

Conclusión

Desde el 8 de octubre de 2026, el casero tiene 15 días naturales para responder al requerimiento escrito de reparación, contados desde que lo recibe; si no contesta o se niega sin motivo, el inquilino puede reparar y descontar el coste documentado de las rentas futuras.

Las reparaciones necesarias siguen siendo del propietario y las pequeñas por desgaste, del inquilino, mientras que dejar de pagar la renta por decisión propia sigue siendo causa de resolución del contrato.

El requerimiento con el presupuesto puede llegar al domicilio del casero por burofax postal o, si se tiene su email o su móvil, por burofax electrónico.