Desahucio por fin de contrato: cuándo procede y qué lo frena

Cuándo cabe el desahucio al vencer el contrato, el caso de los burofaxes de Menorca, los plazos legales, el MASC, el juicio, las costas y el envío del preaviso

El desahucio por expiración del plazo permite al propietario recuperar la vivienda cuando el inquilino no la deja al terminar el contrato, pero el juez comprueba antes que terminó de verdad: si el preaviso no llegó a tiempo, la ley lo da por prorrogado y la demanda se desestima.

Lo confirma una sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 21 de septiembre de 2026, que absolvió a un inquilino de Ciutadella porque de un burofax no constaba la recepción y el otro se envió fuera de plazo.

Como el desahucio depende de poder demostrar que el aviso llegó a tiempo, conviene consultar esta guía para elegir entre burofax en papel y electrónico según la prueba que se necesita.

Takeaways - Puntos clave del artículo

• Preaviso probado: Sin prueba de que el aviso de no renovación llegó a tiempo, la Audiencia Provincial de Baleares dio por prorrogado el contrato y rechazó el desahucio en septiembre de 2026.
• Cuatro meses: El arrendador debe comunicar que no renueva con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento, y el inquilino con dos, según el artículo 10.1 de la LAU.
• Cinco o siete años: El alquiler de vivienda dura como mínimo cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y sin preaviso se prorroga por años hasta tres más.
• MASC previo: La demanda de desahucio exige acreditar antes un intento de negociación, porque el desahucio no figura entre las materias excluidas por el artículo 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025.
• Costas: Quien ve rechazadas todas sus pretensiones paga por regla general las costas, como la propietaria de Ciutadella, condenada a las de las dos instancias.

¿Qué pasa si el burofax de no renovación llega tarde o sin acuse de recibo?

Si el burofax de no renovación llega tarde o no se puede probar que llegó, el preaviso no produce efecto: el contrato se prorroga y el desahucio por expiración del plazo no prospera.

Así lo resolvió la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Baleares en una sentencia de 21 de septiembre de 2026, según informó El Debate el 22 de octubre de 2026. El tribunal revocó el desahucio acordado por el juzgado de Ciutadella y absolvió al inquilino.

Los hechos del caso fueron estos:

• El contrato: firmado el 1 de noviembre de 2019; en marzo de 2023, la nueva propietaria y el inquilino fijaron su vencimiento el 31 de octubre de 2024.
• Primer burofax, 21 de abril de 2024: se envió a tiempo, pero la propietaria no aportó certificación de entrega ni acuse de recibo, así que no constaba que hubiera llegado.
• Segundo burofax, 26 de septiembre de 2024: pudo entregarse, pero poco más de un mes antes del vencimiento, fuera del preaviso legal.
• La demanda, abril de 2025: el contrato se había prorrogado un año y seguía vigente.

La sentencia añade que pactar una fecha de vencimiento «no equivale, sin embargo, por sí sola, a la comunicación de una voluntad de no renovar». La propietaria fue condenada a pagar las costas de las dos instancias, y cabe recurso de casación.

Enviar el preaviso no basta: el arrendador debe poder probar que llegó al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. Con un vencimiento el 31 de octubre de 2024, el aviso tenía que estar entregado a finales de junio de 2024.

¿Puedo echar a mi inquilino a los 5 años de alquiler?

Sí: a los cinco años de alquiler, el arrendador persona física puede recuperar la vivienda si comunica al inquilino, con al menos cuatro meses de antelación, que no quiere renovar. Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo mínimo es de siete años.

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar una duración menor, pero el contrato se prorroga por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir.

Cumplido el mínimo, estos son los plazos del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Preaviso del arrendador: cuatro meses antes de la fecha de vencimiento.
• Preaviso del inquilino: dos meses antes de esa fecha.
• Sin preaviso: el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más; el inquilino puede irse avisando con un mes de antelación al final de cada anualidad.

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia este régimen con efectos del 15 de noviembre de 2026: seis meses de preaviso para el arrendador, prórrogas de cinco años (siete con persona jurídica) e indemnización al inquilino en algunos casos.

A 22 de octubre de 2026, ese decreto está pendiente de convalidación, que la Diputación Permanente del Congreso prevé votar el 12 de noviembre. Los detalles están en cómo cambia el preaviso para no renovar con el nuevo decreto.

¿Es necesario el MASC en los desahucios?

Sí, antes de demandar el desahucio hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC): la Ley Orgánica 1/2025 lo exige como requisito de procedibilidad en el orden civil, y el desahucio no figura entre las materias que excluye su artículo 5.2.

Sin tercero neutral, el intento se acredita con un documento que pruebe la recepción de la propuesta, su fecha y el acceso a su contenido íntegro (artículo 10).

Si pasan 30 días naturales desde la recepción sin respuesta escrita ni contacto, el intento se da por terminado sin acuerdo (artículo 10.4).

La comunicación tiene que invitar de verdad a negociar. La Audiencia Provincial de Navarra desestimó el 2 de julio de 2026 un desahucio porque el burofax solo anunciaba que el contrato no se prorrogaba y que se presentaría la demanda.

Qué debe contener esa invitación se explica en cuándo sirve un burofax como MASC antes de demandar.

¿Cómo se procede el desahucio por expiración del plazo contractual?

El desahucio por expiración del plazo contractual se tramita por juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía, según el artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y sigue estos pasos:

1. Asegurarse de que el contrato ha terminado: plazo mínimo o prórroga cumplidos y preaviso recibido a tiempo por el inquilino.
2. Intentar el MASC y conservar el documento que lo acredita, que se presenta con la demanda.
3. Presentar la demanda indicando si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor; quien no lo es aporta una certificación del Registro de la Propiedad (artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
4. El juzgado da traslado al inquilino, que puede oponerse, y el juez decide en sentencia si el contrato ha terminado.
5. Si la sentencia estima la demanda y el inquilino no deja la vivienda, el juzgado ordena el lanzamiento.

Cuando el ocupante es un hogar vulnerable sin alternativa habitacional, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, prevé suspender el proceso o el lanzamiento en determinados supuestos.

El burofax no sustituye a la demanda: el proceso empieza con su presentación en el juzgado.

¿Quién paga las costas de un juicio por desahucio?

Las costas de un juicio por desahucio las paga, por regla general, la parte que pierde: el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las impone a quien ve rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho.

Por eso, si el propietario pierde porque no probó el preaviso, paga él: en el caso de Ciutadella, la propietaria cargó con las costas de la primera instancia y de la apelación.

Si la demanda se estima solo en parte, cada parte paga las suyas y las comunes por mitad (artículo 394.2). Además, el condenado no paga por honorarios de abogado y otros profesionales no sujetos a arancel más de un tercio de la cuantía del proceso, salvo temeridad (artículo 394.3).

La Ley Orgánica 1/2025 añadió que no hay condena en costas a favor de quien rehusó sin justa causa participar en un MASC preceptivo al que fue convocado (artículo 394.1).

¿Cómo enviar el burofax de no renovación para que sirva en un desahucio?

El burofax de no renovación sirve en un desahucio cuando acredita tres cosas: qué decía, que llegó al inquilino y que llegó con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento.

1. Datos del arrendador y del inquilino, y dirección de la vivienda.
2. Fecha del contrato y fecha en que termina el plazo o la prórroga en curso.
3. La voluntad expresa de no renovar el contrato, sin condiciones.
4. La fecha en que la vivienda debe quedar libre y cómo se entregarán las llaves.

Conviene enviarlo con margen, no en las últimas semanas: si la primera entrega falla, queda tiempo para un segundo envío antes de que termine el plazo de preaviso.

Burofax One entrega el preaviso bajo firma en 24 a 72 horas laborables en la península, con acuse de recibo y certificación del contenido, y custodia los documentos durante 10 años.

Si el inquilino está ausente, hay un segundo intento y después un aviso para recogerlo en la oficina durante un máximo de 10 días laborables. Sale el mismo día si se encarga antes de las 14:00 y cuesta 24,98.

Si además se conoce el móvil o el email del inquilino, BuroNet envía un aviso por email, SMS o WhatsApp y certifica el envío, la entrega y la apertura con fecha y hora, aunque no certifica el contenido; cuesta 9,97.

Conclusión

Un inquilino puede ser desahuciado cuando vence el contrato solo si el plazo terminó de verdad: cumplidos cinco años, o siete con arrendador persona jurídica, y con un preaviso de cuatro meses que el propietario pueda probar.

Sin esa prueba, la ley prorroga el contrato, la demanda se desestima y el propietario paga las costas, como en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de septiembre de 2026; antes de demandar, además, hay que intentar un MASC.

El preaviso puede enviarse con un burofax postal con certificación del contenido y entrega bajo firma y, como aviso adicional al móvil o al email, con el burofax electrónico de CartaSinSobre.