Pintura y limpieza al dejar el alquiler: quién paga
Quién paga la pintura y la limpieza al dejar el alquiler, desgaste y desperfectos, colores cambiados, la sentencia de Barcelona, plazos y cómo probar el estado
¿Tengo que pintar el piso al dejar el alquiler?
No, en general: el inquilino devuelve la vivienda como la recibió, salvo el deterioro por el tiempo (art. 1561 del Código Civil), y la pintura y la limpieza ordinarias corresponden al casero. Sí paga si pintó de otro color sin permiso o dañó las paredes. Las fotos del piso pueden fecharse con el sello de tiempo de Fecha Cierta Online.
Al terminar un alquiler, el inquilino no tiene que entregar la vivienda recién pintada ni pagar una limpieza a fondo: responde de los daños que cause él o las personas de su casa, no del paso del tiempo.
Importa porque es habitual que el casero intente descontar de la fianza el pintado y la limpieza.
La Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia de 26 de mayo de 2026 difundida por idealista/news el 10 de noviembre, ordenó devolver una fianza de 3.200 euros con intereses y, en cuanto a la pintura, solo cargó a los inquilinos las habitaciones que habían pintado de otro color.
Como el Código Civil presume, a falta de descripción, que el inquilino recibió el piso en buen estado, las fotos de la entrada y la salida pesan mucho, y su fecha puede fijarse como explica esta guía para dar fecha cierta a fotos y documentos con un sello de tiempo.
Takeaways - Puntos clave del artículo
- Desgaste a cargo del casero: El inquilino devuelve la vivienda como la recibió, salvo lo menoscabado por el tiempo (art. 1561 del Código Civil), y la pintura y la limpieza ordinarias no le corresponden.
- Colores cambiados: Quien pinta habitaciones de otro color sin permiso paga devolverlas al color original; en el caso de Sitges, a 8,48 euros por metro cuadrado más IVA.
- Suciedad que se prueba: La limpieza solo se descuenta de la fianza si el casero acredita una suciedad excesiva, como los 290,40 euros admitidos por las fotos de una cocina.
- Cinco años para reclamar: El casero tiene cinco años para reclamar los desperfectos, y el saldo de la fianza devenga el interés legal un mes después de la entrega de las llaves.
- Presunción de buen estado: Si el estado del piso no se describió al firmar, la ley presume que el inquilino lo recibió en buen estado (art. 1562 del Código Civil).
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Fechar las fotos de la vivienda con Fecha Cierta Online Certifica la fecha, la hora y la integridad de cada archivo • Sin suscripción: 6,99 € por documento, IVA incluido • Verificación en el Área Privada¿Quién paga los desperfectos en una casa alquilada?
Los desperfectos de una casa alquilada los paga el inquilino cuando los causa él o las personas de su casa, y el casero cuando proceden del paso del tiempo o de una causa inevitable (arts. 1561, 1563 y 1564 del Código Civil).
La prueba pesa sobre el inquilino. Si el estado del piso no se describió al arrendarlo, la ley presume que lo recibió en buen estado (art. 1562), y el inquilino responde del deterioro salvo que pruebe que no fue culpa suya (art. 1563).
Así reparten la Audiencia Provincial de Barcelona y el Código Civil los gastos más discutidos al dejar el piso:
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Pintura por uso normal | El casero |
| Limpieza ordinaria | El casero |
| Suciedad excesiva acreditada | El inquilino |
| Paredes de otro color sin permiso | El inquilino, hasta recuperar el color original |
| Muebles rotos o que faltan | El inquilino, salvo que pruebe que no fue culpa suya |
| Deterioro por el tiempo | El casero |
Durante el contrato rigen otras reglas: las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario son del inquilino (art. 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y el resto de las averías se reparte como se explica en quién arregla las averías del piso alquilado.
¿Quién paga la limpieza del piso de alquiler?
La limpieza ordinaria del piso al terminar el alquiler la paga el casero, porque sirve para volver a alquilarlo; el inquilino solo la paga si deja la vivienda con una suciedad excesiva que el casero pueda probar.
En la sentencia de la Audiencia de Barcelona de 26/05/2026, el informe pericial se limitaba a decir que baños, cocina, salón, ventanas y cristales necesitaban limpieza. Según idealista/news, el tribunal exigió acreditar por qué esa limpieza excedía la que corresponde al uso normal, y la rechazó.
El resultado fue el contrario en otro caso de la misma Audiencia, con sentencia de 29/01/2026 recogida por NoticiasTrabajo: las fotos de la propietaria mostraban una cocina con una suciedad que superaba lo razonable, y se admitió descontar 290,40 euros de la fianza.
En los dos casos, las fotografías del estado de la vivienda fueron la prueba que decidió la limpieza.
¿Puedo pintar mi piso de alquiler?
Sí, pero conviene tener antes el permiso por escrito del casero. La Ley de Arrendamientos Urbanos no menciona la pintura, pero exige su consentimiento escrito para las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (art. 23.1).
Al terminar el contrato, además, la vivienda debe devolverse tal como se recibió (art. 1561 del Código Civil), y eso incluye el color de las paredes cuando el contrato lo establece.
Es lo que ocurrió en Sitges: el piso se entregó mayoritariamente en blanco, el contrato obligaba a devolverlo con los colores originales y los inquilinos pintaron tres habitaciones de otros colores sin permiso.
La Audiencia de Barcelona les obligó a pagar la vuelta al color original, calculada a 8,48 euros por metro cuadrado más IVA. Un acuerdo por escrito con los colores aceptados evita esa discusión al entregar las llaves.
¿Qué ha decidido la Audiencia de Barcelona sobre la pintura y la limpieza?
La Audiencia Provincial de Barcelona decidió, en su sentencia de 26 de mayo de 2026, que la pintura y la limpieza generales no podían cobrarse a unos inquilinos que se marchaban tras seis meses en Sitges, y ordenó a los propietarios devolver la fianza de 3.200 euros con intereses.
Los propietarios reclamaban 8.056,49 euros por daños y muebles que faltaban. El juzgado de primera instancia les había dado la razón en parte y había condenado a los inquilinos a pagar 4.041,04 euros después de descontar la fianza.
En la apelación, según idealista/news (10/11/2026), la Audiencia resolvió así cada partida:
- Limpieza: rechazada, porque no se probó una suciedad extraordinaria.
- Pintura general: rechazada, porque las fotos mostraban las paredes en buen estado.
- Tres habitaciones de otro color: a cargo de los inquilinos, que deben devolverles el color original.
- Muebles y daños: 1.612,21 euros por los daños reconocidos, entre ellos un plafón con un vidrio roto y una cama plegable, un escritorio y una lámpara que los inquilinos habían desechado.
- Armarios y asientos: rechazados, porque los armarios sustituidos no eran de peor calidad y tenían medidas equivalentes, y los asientos reclamados seguían en el piso según las fotos de los propios dueños.
Como cada parte ganó en algo, el tribunal anuló la condena en costas de la primera instancia y no impuso las de la apelación.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para reclamar desperfectos?
El propietario tiene cinco años para reclamar al inquilino los desperfectos de la vivienda, porque la reclamación nace del contrato y el Código Civil fija ese plazo para las acciones personales sin plazo especial (art. 1964.2).
El plazo se cuenta desde que puede exigirse la obligación (arts. 1964.2 y 1969), lo que en la práctica remite al final del alquiler y a la devolución de la vivienda.
La fianza va a otro ritmo. El saldo que deba devolverse al inquilino devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido (art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Por eso conviene poder probar la fecha en que se devolvieron las llaves del piso alquilado, y saber qué hacer si el casero no devuelve la fianza.
¿Cómo probar el estado del piso al entrar y al salir?
El estado del piso se prueba con un inventario firmado y con fotos y vídeos de cada estancia tomados el día de la entrada y el de la salida, y esa prueba gana peso si puede acreditarse que los archivos existían ese día y no se han retocado.
Estos son los pasos:
- Al firmar el contrato, anexar un inventario de muebles y del estado de paredes, suelos y electrodomésticos, firmado por las dos partes.
- El día de la entrada, fotografiar y grabar cada estancia, con los desperfectos que ya existan.
- El día de la entrega de llaves, repetir las fotos desde los mismos puntos.
- Sellar los archivos ese mismo día para fijar su fecha y su integridad.
Un sello de tiempo cualificado conforme al Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS) certifica la fecha y la hora en que existía un archivo y que no ha cambiado desde entonces.
Con Fecha Cierta Online se sellan fotos, vídeos y archivos ZIP de hasta 25 MB por 6,99 euros por documento, IVA incluido, o desde 4,99 euros con los paquetes, y se descargan en PDF, TSR o TSD.
El sello prueba la existencia y la integridad de los archivos en una fecha, no quién los hizo, y no sustituye la fe pública del notario.
Si después el casero retiene la fianza, la reclamación puede llegar a su domicilio con Burofax One, que incluye certificación del contenido y acuse de recibo, con entrega bajo firma en 24 a 72 horas laborables en la península.
Conclusión
Al dejar un piso de alquiler, el inquilino no paga la pintura ni la limpieza ordinarias: responde de los daños que cause, no del paso del tiempo, como ha recordado la Audiencia de Barcelona.
Paga, en cambio, las paredes pintadas de otro color sin permiso, la suciedad excesiva que se pruebe y los muebles que falten. El casero tiene cinco años para reclamar, y la fianza devenga intereses un mes después de la entrega de llaves.
Las fotos de la entrada y de la salida pueden sellarse con fecha cierta, y la reclamación de la fianza enviarse por burofax postal.
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No. La Ley de Arrendamientos Urbanos no obliga al arrendatario a pintar la vivienda cada año: solo le atribuye las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4). Al terminar el contrato responde de los daños que haya causado, no de lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo.
Si el piso de alquiler no tiene inventario ni otra descripción de su estado, el artículo 1562 del Código Civil presume que el inquilino lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Los desperfectos anteriores a la entrada solo pueden acreditarse entonces con fotos, mensajes con el casero, facturas o testigos.
Sí. La fianza garantiza las obligaciones del inquilino, pero no limita su responsabilidad: si el casero prueba daños superiores a su importe, puede reclamar la diferencia, también en los tribunales. En el caso de Sitges, los propietarios pedían 8.056,49 euros con una fianza de 3.200, y la Audiencia solo admitió una parte.
Las mejoras que hace el inquilino las paga él: el artículo 1573 del Código Civil le da el mismo derecho que al usufructuario, que puede hacer mejoras útiles sin alterar la forma de la cosa, pero no tiene derecho a indemnización y solo puede retirarlas si no la daña (art. 487). Las obras que cambian la configuración necesitan permiso escrito.
Para el propietario, sí. La Agencia Tributaria admite como gasto deducible del alquiler la reparación y conservación de la vivienda, «como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones», con el límite del rendimiento íntegro junto con los intereses; el exceso se compensa en los cuatro años siguientes. Las mejoras no se deducen así, sino por amortización.
La ley no trata los agujeros en particular: el inquilino debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo menoscabado por el tiempo (art. 1561 del Código Civil), y responde del deterioro que no pruebe ajeno a su culpa (art. 1563). Taparlos con masilla y pintura del mismo tono, y fotografiar el resultado, reduce el riesgo de descuentos.
